category

Поновлення договору оренди землі

Статья № 186
Украина
Поновлення договору оренди землі

22 вересня 2020 року Велика Палата Верховного Суду розглянула справу №159/5756/18.

Обставини справи:

У листопаді 2018 року Позивачка звернулася до суду із позовом до Ковельської міської ради Волинської області (надалі - Ковельська міська рада та/або Відповідач та/або Орендодавець) про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки.

Позов обгрунтовано тим, що рішенням Ковельської міської ради № 30/2 від 20 березня 2002 року Позивачці надано в оренду земельну ділянку для розміщення та обслуговування торгового кіоску терміном на один рік.

Строк оренди земельної ділянки неодноразово продовжувався за згодою сторін.

На підставі рішення Відповідача від 28 березня 2013 року № 36/16 між Ковельською міською радою та Позивачкою 15 квітня 2013 року укладено договір оренди земельної ділянки на 5 років, до 28 березня 2018 року включно. Право оренди земельної ділянки зареєстровано у встановленому порядку на строк до 28 березня 2018 року з правом пролонгації.

Позивачка зазначає, що належним чином виконувала обов`язки за договором оренди земельної ділянки та 4 січня 2018 року звернулась до Ковельської міської ради з проханням поновити договір оренди земельної ділянки, оскільки строк його дії закінчується 28 березня 2018 року.

Орендодавець не надав відповіді на цю заяву у місячний строк.

9 березня 2018 року Позивачка отримала лист від 26 лютого 2018 року за підписом міського голови, у якому повідомлялося про те, що Ковельська міська рада не буде продовжувати строк дії договору оренди земельної ділянки, оскільки має намір розширити вулицю та демонтувати у зв`язку з цим торгові споруди, в тому числі і кіоск Позивачки.

Позивачка вважає, що відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» дія договору оренди земельної ділянки поновлена на той самий строк і на тих самих умовах, на яких цей договір був укладений, оскільки протягом одного місяця після закінчення строку його дії Відповідач не вирішила питання про відмову у поновленні договору і не повідомила Позивачку про це.

Рішенням Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 15 квітня 2019 року позов задоволено частково. Визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди землі № 1/43, укладений 15 квітня 2013 року між Ковельською міською радою та Позивачкою, зареєстрований в реєстраційній службі Ковельського міськрайонного управління юстиції Волинської області 30 грудня 2014 року зі строком дії до 28 березня 2018 року з правом пролонгації, щодо земельної ділянки загальною площею 12 кв. м, з кадастровим номером 0710400000:01:005:0005, яка знаходиться біля будинку.

Постановою Волинського апеляційного суду від 3 липня 2019 року апеляційну скаргу Ковельської міської ради Волинської області залишено без задоволення, рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 15 квітня 2019 року залишено без змін.

При розгляді даної справи Велика Палата Верховного Суду зазначає:

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) має назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею ЗЗ Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Суд господарської юрисдикції зробив висновок, що у подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися з вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець зі свого боку в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися з вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише в разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині восьмій статті 33 Закону України «Про оренду землі». При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Разом з тим у справі № 920/739/17 установлено, що орендар земельної ділянки виконав свій обов`язок щодо завчасного повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору про намір його поновити та надіслав проект відповідної додаткової угоди. І саме з належним виконанням орендарем обов`язків за договором та вимог частин першої-третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» й недотриманням орендодавцем вимог частини п`ятої статті 33 цього Закону суд касаційної інстанції пов`язував виникнення в орендаря права на поновлення договору оренди на підставі частини шостої статті 33 зазначеного Закону (пункти 5.3 - 5.7 постанови).

У справі, яка розглядається, суди встановили, що позивачка не дотрималась вимог частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі», не надавши до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проект додаткової угоди.

Посилання позивачки на те, що відповідач лише листом від 26 лютого 2018 року № 7.11/199 повідомив її про те, що не буде продовжувати на новий термін договір оренди землі, не має самостійного правового значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки позивачкою не дотримано процедури, встановленої зокрема частиною третьою статті 33 цього Закону, яка дає орендареві підстави розраховувати на можливість такого поновлення в силу закону.

З повним текстом постанови Верховного Суду можна ознайомитися за посиланням: https://bit.ly/36j0rz0

Понравилась статья? Расскажи друзьям:

Реклама
Мой ответ