Украина

Договор переуступки

Вопрос № 1019
Договор переуступки
9 консультаций
100 грн.

Добрый день,нам предлагают приобрести квартиру в ЖСК по договору переуступки пая за 540 тыс, данный пай закреплен за гражданином Х который внес в кооператив 44 тис.грн., и не может более выплачивать пай из-за фин.проблем по его договору стоимость квартиры (пая) составляет 340 тыс.грн.( Договор паевого участия от 2014 года). Подскажите пожалуйста законно ли Кооператив увеличивает стоимость пая или по договору переуступки цена должна остаться такой же как и в договоре с гражданином Х? Какие могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности по данному договору? Спасибо

Консультации Советников

Ответ оплачен: 50 грн.

Здравствуйте.

Договор об уступке прав (замена стороны в обязательстве стороны) или как его еще называют переуступка предусматривает замену стороны. То есть вместо гражданина Х Вы становитесь стороной договора.

Договор должен быть нотариально удостоверен.

Во-первых Вы должны быть уверен не купил ли кто-то еще кроме Вас эту часть. Если да то будет спор кто из Вас будет собственником.

Во-вторых нужно быть уверенным точно ли не оплатил гражданин Х свою часть. Если он оплатил все он может стать собственником.

И очень важно точно знать предусмотрено в договоре с гражданином Х возможность переуступки. Ведь если в договоре запрещено такое делать а Вы все равно заключите договор переуступки его могут признать в судебном порядке не действительном. В лучшем варианте для Вас вы сможете рассчитывать только на возвращение  денег и скорей всего в принудительном порядке . 

Договором переуступки может быть увеличена стоимость паевого взноса , но это по согласованию сторон и это не обязанность , а право ЖСК. Вам решать иди на такие изменения или нет 

Здоровья! Для того, чтобы дать Вам полный ответ на Ваши вопросы нужно, как минимум ознакомиться с договором, подписанным продавцом пая с ЖСК. Если в договоре предусмотрена норма изменения цены, то ЖСК вправе её менять, если нет, то соответсвенно нет!

Касательно же вторй половины Вашего вопроса, то все трудности могут вытекать опять-таки, с первоначального договора. Советую Вам, обратиться в нотариальную контору (или к частному нотариусу) взяв с собой копию первоначального договора, и он (нотариус) уже ознакомившись с первоначальным договором, даст Вам исчерпывающий ответ.

Начинать надо с обстоятельств последующего обеспечения приобретения права собственности на квартиру, поскольку уступка права по договору паевого взноса не является гарантией получения квартиры, и для получения в собственность квартиры при оплате пая, Вам надо быть членом этого ЖСК. Решение о приёме Вас в члены ЖСК принимает правление ЖСК. Это, во-первых.Во-вторых, касательно стоимости пая, то её величина была ранее установлена, и может иметь увеличение в границах индекса инфляции, если иное не установлено договором.Скорей всего вы сталкиваетесь с обычным примитивом незаконного обогащения председателя ЖСК, как денежную компенсацию «решения вопроса».Поэтому, если Вам «горит», то оплачивайте на основании нотариально оформленного договора и только после приёма Вас в члены ЖСК
Ответ оплачен: 50 грн.

Для получения исчерпывающей информации хотелось-бы конечно посмотреть проект договора от ЖБК, но так как Вы его не предоставили, обращу Ваше внимание на моменты:

1. Предыдущий пайщик имеет право на пай вместе со своей супругой, если он находится в браке, конечно, и отсюда нужно делать вывод о том, законен ли будет договор переуступки права требования к ЖБК.

2. Если с супругой пайщика и ее частью в совместном имуществе супругов  проблем нет (она дает разрешение на продажу пая) - нужно Вам выяснить - сумма в 540 - включает ли те 44, уже оплаченные, или нет. И является ли сумма в 540-44-340 = хххх санкцией первому пайщику за просрочку оплаты за квартиру. Т.е. Вы должны понять, не будете ли Вы платить чужие штрафы/пеню. Отсюда и делать вывод  - нужна ли Вам вещь, стоящая 340 за 540 000? 

3. В этом и будет ответ на Ваш вопрос "....законно ли Кооператив увеличивает стоимость пая или по договору переуступки цена должна остаться такой же как и в договоре с гражданином Х...." - не него юристы не смогут ответить, т.к. НАМ не видно структуры цены в 540. Общее правило - цена договора после его исполнения не изменяется. А штафы/пеня - это проблемы предыдущего пайщика "Х". Вы можете оплатить их в структуре цены 540, а позже в судебном порядке взыскать их с него, т.к. это его долги

4. С регистрацией квартиры при полном расчете за пай и если со строительными доккументами ЖБК все ОК - то  у Вас проблем не возникнет. Единственно, если подтвердится, что ЖБК хоте с Вас взять чужие штрафы - подумайте, с маленькой лжи начинается большая. Может. не стоит с такими делками просто иметь дело??? Может, есть какая-то проблема с документами, которые первичны для регистрации объекта недвижимости в целом (земля, строительные документы и введение в эксплуатацию, подключение коммуникаций) на основании которых именно процедурно зарегистрировать будет проблематично. И именно по этой причине "Х" отказался платить дальше?

За более подробными консультациями обращайтесь отдельно. С ув....

Добрий день! 

Договір переуступки - 3 сторонній договір, за яким всі права і обов`язки Х стануть вашими. Тому потрібно детально ознайомитися з договором. Для цього договору необхідна згода Х і кооперативу. Перед укладенням договору переуступки, попросіть письмову згоду Х і кооперативу на укладення даного договору.( Якщо пізніше його зхочуть оскаржити і визнати недійсним через відсутність чиєїсь згоди, письмова згода буде Вашим +). Попросіть кооператив надати документи, які підтверджуть право власності на дану пайову квартиру, чи документи, на підставі яких вони розпоряджаються квартирою, а також письмовий лист зі змістом, що Вони підтверджують що Вони її не продали, і відсутні права інших осіб на цю квартиру, Або можете підійти до будь-якого нотаріуса, щоб він перевірив дану квартиру в реєстрі речових прав на майно  щодо власника квартири а також в держ реєстрі щодо обтяжень, заборон( щоб розуміти, чи накладений на неї арешт, заборона відчудження, інші обтяження, тому що часто з права власності все чудово, але квартиру не можна продати, тому що на неї накладені заборони (арешт та інші). Це може все перевірити, нотаріус, коли ви її купуватимете і отримувати права власності, але рідко коли укладається договори переуступки, тому краще спочатку перевірте всю можливу інформацію по даній квартирі, візьміть завірену копію технічного паспорту в Х чи кооперативу, в якому чітко визначені межі вашої частки, не всієї квартири, а вашу частину), перегляньте по договору участі в паю на квартиру, чи прописано її адресу, площу. Тому що потім також можуть виникати проблеми. 

Стосовно вартості, чіткої норми, яка регулювала дане питання, немає, ціна визначається за домовленістю сторін, або як прописано в умовах договору, тому також прочитайте права та обов`язки кооперативу. Кооператив може виставляти будь яку ціну, але чи приймати її чи ні вирішувати Вам. Можете попросити в кооперативу інформацію, чим вони обгрунтовують підняття ціни більше на 100 тисяч. 

І як говорила уже моя колега Єлизавета Тарабака, краще оформіть договір переуступки у нотаріуса, і попросіть щоб він перевірив об`єкт пай-квартиру.  

Ксения, добрый день! 

Если хотите, можете переслать мне на электронную почту все договоры, все предложения, которые у вас есть в отношении данного пая, я все пересмотрю, проанализирую и буду Вас в дальнейшем консультировать по данному вопросу.

Besschastnaya@gmail.com

0999500811

Из предоставленной Вами информации, можно лишь поумничать и рассказать Вам теорию, что совершенно не поможет в решении вопроса.

С Уважением, Ирина Цалцалко!

1.Переуступка прав недвижимости обычно осуществляется до сдачи дома в эксплуатацию и заключается  с участием 3-х сторон — первичного  покупателя, застройщика и нового покупателя. По форме договор заключается письменно в той же форме, в которой заключался договор с первичным покупателем. Если договор с первичным покупателем был заключен в простой письменной форме, договор переуступки прав также будет заключаться в простой письменной форме, если договор с первичным покупателем был заключен в нотариальной форме, то, соответственно, договор переуступки прав также подлежит нотариальному удостоверению. Из практики аналогом договора переуступки прав выступает договор о внесении изменений в договор с первичным покупателем, то есть на нового покупателя возлагаются те же права и обязанности, которые возлагались на первичного покупателя.

В настоящее время существует практика, согласно которой чаще всего продают квартиры в новостройках по договору переуступки из-за того, что новостройка с низкой вероятностью будет введена в эксплуатацию, или существуют реальные риски для получения права собственности на квартиру в таком объекте. Потому обязательно нужно осуществлять проверку на соответствие закону всех необходимых документов!!!

2. Перед заключением договора необходимо обязательно проверить документы на земельный участок, строительство, документы застройщика, наличие арестов, судебных споров, прочее, поскольку заключение договора переуступки прав несет такие же риски и негативные последствия, как и заключение договора с застройщиком с первичным инвестором.

3. Перечень необходимых документов:1)паспорт, налоговый код нового инвестора, согласие супруга на заключение договора, свидетельство о брак;2)документы по компании застройщика (Вытяг, Выписка с Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (ЕГР), Свидетельство о регистрации, Статут, приказ о назначении подписанта-представителя застройщика, если застройщик физическое лицо-предприниматель – Выписка или Вытяг с ЕГР). Если застройщик физическое лицо — паспорт, налоговый код, согласие супруга на заключение договора, свидетельство о браке; 3) договор, заключенный с первичным инвестором (оригинал); 4) документ, подтверждающий внесение первичным инвестором суммы внесенных средств (оригинал); 5) получение согласие инвестора на заключение договора о переуступке прав (при необходимости).

У него в договоре указана первичная цена инвестора пайщика, Вам  продают по вторичной цене на вторичном рынке недвижимостию. Все абсолютно законно. Сейчас все новострои так делают.  

Похожие вопросы

Реклама
Мой ответ