Украина

Покупаем квартиру у нерезидента. Есть ли для нас риски?

Вопрос № 1102
Покупаем квартиру у нерезидента. Есть ли для нас риски?
16 консультаций
150 грн.

Покупаем квартиру у бывшего гражданина Украины. Или не бывшего?.... В общем, у него есть только загранпаспорт Украины, выданный в 2000 году с печатью и надписью, что продлен до 2020 года. ИНН украинский. И паспорт гражданина Канады. На подписании предварительного договора участвовал его загранпаспорт Украины. Прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию. Есть ли чего бояться нам? Может ли у него не быть украинского паспорта при наличии загранпаспорта? И может ли он совершать сделки продажи с загранпаспортом? 

Консультации Советников

В принципе бояться Вам особо нечего, так как оформление сделки происходит у нотариуса, который проверяет (идентифицирует) собственника продаваемой квартиры. Так что Вам даже не стоит тратить время на обсуждение документов, которые он предоставит нотариусу, это его (продавца) заботы и проблемы.

никаких рисков нет. Все имущество в одной базе.

Но все же оформлять посоветую у своего знакомого нотариуса.

Здоровья! Ваши риски мизерны. Всем рискует нотариус проверяя документы на квартиру. Право собственности на недвижимое имущество, могут иметь, как резиденты, так и не резиденты Украины.Только первое и самое главное, сделку проводите не у впредлагаемого продавцом нотариуса!!! Если он будет настаивать именно на этом нотариусе, то советую Вам отказаться от данной покупки. Второе, не резиденты платят больший налог с продажи! Смотрите, чтобы это не отразилось на Вас, если у Вас с ним договор об оплате расходов(в том числе и налогов) с Вашей стороны.

Ризиків як таких у зв'язку із тим, що він нерезидент (іноземець) по суті не має.

Перевірте в реєстрі речових прав на нерухоме майно цей об'єкт https://kap.minjust.gov.ua/login/index/

Та бажано уточнити чи перебуває він у шлюбі, щоб квартира не перебувала у спільній власності.

Також звертайтесь до перевірених нотаріусів та уточніть хто оплачує витрати по реєстрації тощо.

Здравствуйте. При получении гражданства Канады, гражданин Украины должен был в консульстве сдать свой украинский паспорт. Но, как показывает практика, у людей может оставаться два паспорта (это не совсем законно). В Вашем случае, возможно укр.паспорт был сдан и остался только загранпаспорт. 

На оформление договора купли-продажи может влиять факт - резидент или не резидент продает квартиру (налогообложение). Если вы заключали предварительный договор купли-продажи недвижимости, и при оформлении сделки нотариус использовал загранпаспорт продавца, то, соответственно, в предвар.договоре  указываются условия заключения основного договора купли-продажи, то есть предполагается оформить куплю-продажу с человеком (резидентом), который указан в пред.договоре. Проще говоря, нотариус в любом случае проверяет личность продавца и проверяет продаваемое имущество в реестре недвижимости. 

Отвечу кратко на Ваши вопросы: 1.Бояться нечего, но стоит обратить внимание на проверку личности и недвижимости у нотариуса. 2.Может. 3.Может.

Если будут дополнительные вопросы, обращайтесь, рада буду оказать помощь!

конечно есть.

Здравствуйте. Недвижимость может принадлежать и не резиденту при наличие у него правоустанавливающих документов, то есть тех, что подтверждают право собственности на недвижимое имущество. Нужно обратить на это внимание при оформлении договора купли-продажи у нотариуса.

Что касается наличия у продавца загранпаспорта, то волноваться по этому поводу не стоит. Сделки по продаже недвижимости можно совершать с предоставлением одной из сторон загранпаспорта.

Загранпаспорт является одним из документов, устанавливающих личность сторон. Согласно Инструкции, о порядке оказания нотариальных действий (п.13):

"Установление личности осуществляется по паспорту или другим документам, которые делают невозможным любые сомнения относительно личности гражданина (паспорт гражданина Украины, паспорт гражданина Украины для выезда за границу, дипломатический или служебный паспорт и др.)..

При оформлении договора купли-продажи нотариус проверяет отсутствие запретов на продажу или ареста на жилье. 

Ответ оплачен: 75 грн.

Добрый вечер, Галина.

По сути Ваших вопросов могу сообщить следующую информацию:

  • 1. Бояться совершенно нечего, если все будет грамотно оформлено (поясню ниже). Однако, такая сделка может принести немало проблем, если не будут соблюдены все условия. 
  • 2. В соответствии со ст. 4 Конституцией Украины должно быть единое гражданство. По правилам, при получении гражданства другой стороны, Украинский паспорт необходимо сдать и уведомить Украинское государство о получении гражданства в другой стране. Однако, это правило часто нарушается, так как ответственность в нашем законодательстве толком не прописана, так как нет прямого запрета.
  • 3. Ответ на вопрос «может ли быть загранпаспорт без украинского паспорта», могу пояснить Вам следующее. В Украине нет такого понятия «загранпаспорт», данный документ называется «Паспорт гражданина Украины для выезда за границу». Соответственно, если Ваш продавец больше не является гражданином Украины, тогда его «Паспорт гражданина для выезда за границу» теряет свою правовую силу.

Предлагаю Вам ознакомиться со следующим нормативным актом:

В соответствии с Постановлением Кабинета Министров «Про затвердження зразка бланка, технічного опису та Порядку оформлення, видачі, обміну, пересилання, вилучення, повернення державі, визнання недійсним та знищення паспорта громадянина України для виїзду за кордон»:

84. Особа, стосовно якої громадянство України припинено відповідно до Закону України“Про громадянство України”, або її законний представник зобов’язані у порядку, встановленому законодавством про громадянство України, повернути паспорт для виїзду за кордон територіальному органу/територіальному підрозділу ДМС, що його оформив, а якщо така особа проживає за кордоном, - закордонній дипломатичній установі.

Паспорт для виїзду за кордон, отриманий закордонною дипломатичною установою, надсилається до територіального органу/територіального підрозділу ДМС, що здійснив його оформлення, для знищення в порядку, встановленому у пунктах 92-95 цього Порядку.

  • 4. «И может ли он совершать сделки продажи с загранпаспортом?» - мое мнение – не может.  В сделке должен фигурировать его действующий паспорт, а именно – паспорт гражданина Канады, так как это единственный документ, который имеет юридическую силу и может участвовать в гражданско-правовых сделках. Как я указала выше в п.2 своего ответа, «загранпаспорт» так же необходимо сдать и он теряет юридическую силу.
  • 5. Нерезиденты Украины имеют те же права, что и Граждане Украины, кроме принятия участия в выборах и еще есть там перечень, но он Вашего вопроса не касается. Продавать недвижимость нерезидент Украины может практически на тех же условиях, только разница вот в налогах. В соответсвии с Налоговым Кодексом Украины, процент от продажи недвижимости нерезидентном Украины составляет 18%. Данный налог должен оплачивать продавец. Рекомендую внимательно оформлять сделку и проконтролировать, чтоб чётко была прописана обязанность продавца выплатить этот налог. 
  • 6. Как грамотно все оформить. О чем я писала в п.1? Во-первых, Вам не следует соглашаться на проведении сделки у нотариуса, который предлагает вам продавец. Это касается любых сделок, которые подлежат нотариальному оформлению. К слову, если Вы заключили предварительный договор, то этот договор должен оформляться в той же форме, что и основной. Если договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному заверению (а он должен), то и предварительный договор к основному следует заключать в той же форме, иначе он является недействительным. Если Вы заключили данный договор в установленной форме, то нотариус уже выбран. Надеюсь, что независимый.

Далее, необходимо проверить правоустанавливающие документы. В правоустанавливающих документах должны быть внесены изменения, что имущество принадлежит гражданину Канады. Если иначе, то могут быть большие проблемы, так как по сути, данное имущество принадлежит непонятному человеку, который вообще не числится в Украине. Изменения относительно информации о собственнике квартиры вносится в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Следующий этап. Нотариус должен идентифицировать человека. Опять вопрос в документах. Документы, которые связаны с Украиной все являются недействительными при получении нового гражданства. Даже учитывая тот факт, что, у нас нет как такой ответственности, если у человека два паспорта, о чем я писала выше, украинский паспорт все равно теряет свою силу и не может участвовать в гражданско-правовых сделках. Так же предлагаю обратить Ваше внимание на норму Закона,  которая так же разъяснит Ваш вопрос, относительно того, может ли "Загранпаспорт" участвовать в гражданско-правовой сделке купили-продажи недвижимости.  

В соответствии с Постановлением Верховной Рады Украины «Про затвердження положень про паспорт громадянина України та про паспорт громадянина України для виїзду за кордон»:

1. Паспорт громадянина України є документом, що посвідчує особу власника та підтверджує громадянство України. Паспорт дійсний для укладання цивільно-правових угод, здійснення банківських операцій, оформлення доручень іншим особам для представництва перед третьою особою лише на території України, якщо інше не передбачено міжнародними договорами України.

Документом, що посвідчує особу громадянина України за кордоном і при перетинанні державного кордону України, є паспорт громадянина України для виїзду за кордон або дипломатичний і службовий паспорти, посвідчення особи моряка і проїзний документ дитини. Ці документи виготовляються і оформляються відповідно до положень, що затверджуються Кабінетом Міністрів України на підставі рекомендацій Міжнародної організації цивільної авіації (IKAO, Doc. N 9303).

Что еще я бы проверила на Вашем месте?

1. Не зарегистрированы ли в квартире дети, не достигшие совершеннолетия. 

2. Не имеют ли третьи лица права на данную квартиру.

3. Не находится ли квартира под арестом.

4. Не находится ли квартира залоговым имуществом.

5. Не находится ли квартира в кредите.

6. Не является ли квартира предметом спора в суде.

По сути, данные вопросы должен проверять Нотариус, но лучше провести дополнительно свое личное расследование.

Вроде бы, по сути Вашего вопроса дала Вам ответы. Если возникнут дополнительные вопросы, буду рада помочь. Пишите либо в рамках вопроса, либо мне на почту, либо звоните по телефону. Данные указаны в моем профиле. Если Вы находитесь в Киеве, то могу порекомендовать Вам одного из лучших адвокатов, который может сопроводить сделку и проверить дополнительно все риски.

Желаю Вам удачи!

С Уважением, Ирина! 

Инструкция (о порядке оказания нотариальных действий (п.13)), которую привела в своей консультации коллега Юлия Кулиш относительно "загранпаспорта" является не действующей. Установление личности нотариусом производится в соответствии с Законом Украины "Про нотариат". Но это всего лишь установление ЛИЧНОСТИ лица, обратившегося к нотариусу за осуществлением нотариальных действий.  

Однако, в соответствии с постановлением Верховной Рады, которое я привела в своей консультации выше: только внутренний паспорт является документом, который даёт право совершать гражданско-правовые  сделки (в вашем случае - сделка купли-продажи недвижимости) и т.д., а паспорт гражданина для выезда заграницу является документом, который всего лишь удостоверяет личность гражданина Украины заграницей и при пересечении государственной границы Украины. 

Так же хочу добавить по поводу консультаций своих коллег, которые пишут, что никаких проблем быть не может, что все документы проверяет нотариус, что загранпаспорт может фигурировать в такой сделке!

Галина, я Вас очень прошу, будьте внимательны. Есть очень много "чёрных нотариусов", проворачивающие различные незаконные сделки.

Привожу Вам банальный пример, который может быть. Продавец продает Вам квартиру, потом подаёт иск в суд с вопросом "на каком основании данная квартира перешла в Вашу собственность?" Во-первых, продавец не является гражданином Украины, он является гражданином Канады и всего его украинские документы, удостоверяющие личность, потеряли свое действий автоматически при принятии гражданства другой страны, во-вторых, он понятия не имеет от куда у Вас появились его документы ("загранпаспорт") и каким образом Вы провернули данную сделку.

Желаю Вам удачи! 

Вітаю. 

Відповідно до п. 3 глави 3 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5: «3. Іноземний громадянин, особа без громадянства чи особа, яка має статус біженця, які звертаються за учиненням нотаріальних дій, установлюються нотаріусом на підставі документів, передбачених законодавством України».

                   

Закону України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства» такими документами для вказаних осіб є:

  • паспортний документ іноземця — документ, виданий уповноваженим органом іноземної держави або статутною організацією ООН, що підтверджує громадянство іноземця, посвідчує особу іноземця або особу без громадянства, надає право на в’їзд або виїзд з держави і визнається Україною;
  • посвідка на постійне проживання — документ, що посвідчує особу іноземця або особу без громадянства та підтверджує право на постійне проживання в Україні;
  • посвідка на тимчасове проживання — документ, що посвідчує особу іноземця або особу без громадянства та підтверджує законні підстави для тимчасового проживання в Україні;
  • посвідчення особи на повернення — документ, який видається іноземцю або особі без громадянства у випадках, передбачених міжнародними договорами України про реадмісію (приймання і передачу осіб);
  • посвідчення особи без громадянства для виїзду за кордон — документ, що посвідчує особу без громадянства під час перетинання нею державного кордону України і перебування за кордоном.
  •                   

    Паспорт громадянина України для виїзду за кордон (закордонний паспорт) є одним із документів, які дозволяють перетин державного кордону громадянам України. Тобто такий паспорт може мати лише громадянин України.

    Вам необхідно оглянути його паспорт Канади. Якщо він отриманий нещодавно то скоріш за все він там отримав громадянство Канади, а документи видані як громадянину України не здав.

    Також коли йому було продовжено дію паспорта громадянина України для виїзду за кордон ? Можливо з моменту як йому було його продовжено дію чого паспорта він отримав громадянство Канади 

                       

    Якщо під час підписання договору особу буде встановлено за неправильними документами у суді заінтересовані особи можуть оскаржувати такий договір з підстав, що особу продавця не було встановлено, а тому не можливо встановити чи були у нього повноваження продавати.

               

    Стаття 215 Цивільного кодексу України. Недійсність правочину

    1. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

    Стаття 203 Цивільного кодексу України. Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину

    1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

    2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

    3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

    5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

    6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

    Если подписание предварительного договора производилось у нотариуса, и последнего не смутило, что продавец не предоставил внутренний паспорт, а только загран, то не стоит заключать сделку у этого нотариуса, тут явно что-то нечисто. Нотариусы всегда требуют внутренний паспорт и ни один законопослушный нотариус не оформит сделку по загранпаспорту, особенно зная, что продавец одновременно является гражданином другой страны, что само по себе незаконно.

    Плюс ко всему, законодтельством Украины запрещено двойное гражданство, а человек, получивший гражданство другой страны, считается утратившим украинское, соответственно и паспорт его становится недействительным. Поэтому если продавец будет использовать загранпаспорт гражданина Украины при заключении сделки, вы рискуете заключить эту сделку на основании недействительных документов, а это чревато последствиями прежде всего для вас. Так что лучше пусть продает вам имущество как гражданин Канады (в этом случае все будет законно, но ему придется заплатить немаленький налог), а если он не согласен - я бы посоветовала отказаться от покупки этой квартиры.

    Если все-таки решитесь - обязательно проверьте данные гос. реестра прав на недвижимое имущество, чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит покупателю, не находится в залоге/ипотеке, не находится под арестом.

    Галино, в такому випадку перша думка: "Колишніх громадян України не буває") Все це лірика, а якщо серйозно - в Україні існує лише одне громадянство. Якщо громадянин України набуває громадянство іншої країни - по суті, він втрачає громадянство України. Законодавством деяких держав може бути передбачена спрощена процедура отримання громадянства цієї країни, яка може не перебдачати обов'язкову умову відмову від громадянства України, але на двох стільцях одночасно не всидиш. І якщо Ваш продавець має паспорт громадянина Канади (а Канада - це держава, де отримати документ такого характеру не так той просто), і враховуючи, що в Україні існує лише одне громадянство, назвати його громадянином України якось дуже складно. 

    Хоча практика і правда життя показує ситуації, коли в подібних випадках факт набуття громадянства іншої країни приховується. Одна з причин - оподаткування: ставка податку (якщо вона є у Вашій ситуації з договором купівлі-продажу) для іноземних громадян значно вище, ніж для громадян України (для іноземців - 18%, для громадян України - 5%). І на практиці жодних додаткових перевірок ніхто не здійснює.

    Чи оспорюються такі договори - як і будь-які, така вірогідність є. Тут підводні камені можуть бути додатково зариті в тому, як саме Продавець в'їжджає на територію України; і чи не буде хтось ставити питання з приводу того, що не були сплачені всі належні податки (якщо таке мало місце).

    По Вашій ситуації: закордонний паспорт громадянина України приймається для укладення та посвідчення договорів лише в тому разі, якщо в ньому є відмітка про постановку на консульський облік. Це означає, що така особа виїхала на постійне місцепроживання за кордон України, здала свій внутрішній паспорт, і по суті є нерезидентом (тобто проживає більш як 180 днів за межами території України), але нашою державою ще розглядається як громадянин України. У разі закінчення терміну дії закордонного паспорта його дія може бути продовжена консулом, про що робиться відповідна відмітка (саме таку Ви бачили, отже, все добре).

    ІПН присвоюється кожному громадянину України 1 раз на все життя. Для участі у вчиненні договорів ІПН може присвоюватися і громадянам інших держава - це не проблема (ІПН - один із способів ідентифікації осіб, який використовується у нашій державі, зокрема в питаннях оподаткування. Україна відкрита приймати податки, які сплачують іноземці та нерезиденти). На що слід звернути увагу - в закордонному паспорті немає по-батькові, отже код також має бути виданий, наприклад на "Іванова Івана" (а не на "Іванова Івана Петровича"). Документ, що посвідчує право власності на квартиру скоріш за все щодо власника також містить відомості По-батькові. Для того, щоб бути впевненим, що продає саме той Продавець (належний Продавець) окрім ІПН треба буде взяти довідку з паспортного столу/міграційної служби про те, що в конкретному році Іванов Іван Петрович здав паспорт громадянина України, і про те, що в ньому було зазначено по-батькові "Петрович".

    В'їхати не територію України Ваш Продавець має як громадянин України - по своєму закордонному паспорту, в якому і має бути відмітка про перетин державного кордону України. 

    За наявності цих умов держава Україна розгядатиме Продаця як громадянина України, а не громадянина Канади. Додаткових перевірок з приводу того, чи відмовлявся він від громадянства України ніхто робити не буде. Уважно вивчіть питання щодо правового режиму майна (квартири), ціни договору і порядку розрахунку, наявності або відсутності оподаткування в цьому випадку, і спокійно купуйте/придбавайте квартиру. 

    Рисков нету никаких, ведь статут резидента/нерезидента влияет только на его отношения с имуществом а не ваши,  плюс налогообложение у нерезидента будет выше, поэтому может быть он хочет избежать лишних затрат. Больше того, рискует в первую очередь нотариус, а не вы, так что советую выбрать нейтральный нотариус, и не экономить на нем.

    Похожие вопросы

    Реклама
    Мой ответ