Украина
category

Способы узаконить помещение

Вопрос № 117
Способы узаконить помещение
5 консультаций
300 грн.

Есть одно нежилое помещение (подвальчик).

Есть подозрения, что этот подвальчик был захвачен и с помощью поддельных документов и внесен в реестр недвижимости. После чего, продан, по договору купли-продажи нам. Договор зарегистрирован у нотариуса. 

Все как бы ничего. Есть договор купли продажи. Есть информация в реестре. Можно пользоваться подвальчиком.

Но, сейчас есть цель его продать. Можно продать точно так же, через договор купли-продажи. Но не хотелось бы, кому-то продавать помещение, которое получено незаконным путем. Так как рано или поздно, на него могут возникнуть претензии третьих лиц, например коммунальщиков.

Варианты судиться с продавцами и т.д. отпадают. Их уже давно нет. Это было очень давно и они уже не проживают в Украине. 

Как можно узаконить помещение через суд? Накидайте вариантов обращения в суд. Какие могут быть предлоги, чтобы признать за нами право собственности?

Например, мы добросовестный покупатель. Но ведь это не повод отобрать помещение у коммунальщиков, то есть общины. Правильно?

Какие могут быть варианты, без привлечения коммунальщиков? То есть, поводы, чтобы узаконить через суд? Например, мы можем кому-то сдать подвальчик в аренду, а этот кто-то подаст на нас в суд, чтобы за ним признали право собственности, но в итоге признают за нами и у нас будет решение суда и таким образом получится узаконить помещение. 

Какой вариант лучше всего?

Заранее спасибо за ответы.

Консультации Советников

Ответ оплачен: 100 грн.

Доброго дня!  

        Процедура узаконення нежитлового приміщення являє собою ланцюг погоджень з органами муніципальної влади, експертними організаціями, підготовку технічної документації на приміщення, куди вносяться зміни і реєстрація їх у відповідних органах. Підсумком є видача реєстраційного свідоцтва на приміщення.

      Вам знадобиться:

- заява про внесені зміни;

- правовстановлюючі документи на приміщення;

- колишній технічний паспорт приміщення.

        Почніть весь процес з написання заяви власника об`єкта, який необхідно узаконювати. У вашому випадку, це - підвал. Подібне звернення, де мотивується необхідність такого кроку, вам треба адресувати до органу (бюро, відділ та інше) технічної інвентаризації, у веденні якого знаходиться місцезнаходження приміщення. Спеціаліст цього департаменту прибуде на місце, обстежує об`єкт і віддалиться для складання технічного і кадастрового паспортів. Через деякий означений час ви отримаєте дані документи, куди буде внесено всі зроблені зміни.

        З отриманими паспортами, куди внесені нові параметри приміщення, зверніться тепер до реєструючого органу, який видасть вам через деякий час Свідоцтво про державну реєстрацію права на ваш перетворений або знову зведений об`єкт.

        У деяких випадках, коли об`єкт знаходиться в сфері інтересів муніципальних властей, узгодження слід починати з обігу в їх орган. Адресуйте заяву в департамент архітектури чи іншої подібний відділ і прикладіть всі необхідні документи. Зазвичай протягом місяця проходить їх розгляд, після чого видається висновок про згоду або відмову. Зрозуміло що після позитивного рішення влади наступним етапом буде технічна інвентаризація і далі - як завжди.

       Врахуйте, що при зверненні до органу влади за узгодженням вам, швидше за все, доведеться звернутися до проектно-будівельної організації для отримання необхідного документа - технічного висновку. Зверніть увагу, щоб у такої фірми була відповідна ліцензія на експертизу будівельних об`єктів. Інакше цей документ буде визнаний недійсним з усіма витікаючими наслідками. Може знадобитися ще й санітарно-гігієнічний висновок - у разі, коли вносилися зміни у відповідну інфраструктуру

        Якщо цей підвал знаходиться в багатоквартирному будинку, то для того щоб провести таку реконструкцію, потрібно письмову згоду всіх мешканців даної квартири, яким виповнилося вісімнадцять років, а також документи, що підтверджують право володіння нею. Зібравши необхідні папери, ви повинні звернутися в архітектурний відділ району. Після розгляду заявки ви отримаєте відповідь, чи можливо узаконити підвальне приміщення чи ні. У другому випадку будуть вказані також і причини відмови.

      Якщо підвал знаходиться в технічному приміщенні будинку, необхідно також заручитися згодою власника будинку. Коли воно буде отримано, процедура переоформлення підвалу в приватну власність може бути розпочата. Оскільки проводиться процес реконструкції квартири, одна лише реєстрація підвалу недостатня. Буде потрібно повне переоформлення всіх наявних паперів на квартиру, у зв’язку зі збільшенням площі. У нових документах буде вказана інша її структура і квадратура.

      У кожному конкретному випадку питання, чи буде дозволена реконструкція підвалу, вирішується окремо і залежить від декількох істотних чинників. У першу чергу, це наявність комунікаційних мереж, а також схема їх розташування в будинку. Крім того, має значення форма власності будинку і цілі, для яких на момент подачі заявки використовується підвальне приміщення. З урахуванням цих факторів і формується відповідь на питання, чи можливо переоформлення та реконструкція.

Ответ оплачен: 100 грн.

Можете сделать через декларацию о реконструкции подвального помещения. В итоге получите новые правоустанавливающие документы на свое имя + можно изменить целевое назначение помещения. 

  • Добрый день. Давайте начнем с того, что если у нотариуса не возникли сомнения о подлинности документов по которым он(она) провел сделку купли-продажи, то это уже серьезное основание откинуть ваши подозрения на этот счет. Как правило, нотариусы перестраховывают себя лишний раз и отправляют запросы в различные органы для подтверждения информации относительно статуса определенного имущества либо отказываются вовсе проводить сделку, поскольку в случае если начнутся суды или пойдут жалобы, нотариус пострадает в первую очередь и это нужно понимать.Конечно нотариус не эксперт и не может на 100% судить об аутентичности печатей на документах, но без привлечения специализированного экспертного учреждения вам никто не сможет дать на это точный ответ. 
  •  Во-вторых парадоксально, но действующее украинское законодательство ни в одном документе не дает юридического нормативного разъяснения терминов «подвал» и «подвальное помещение». Вероятно, такой юридический пробел и является причиной того, что подвалы оказались в положении, когда они не имеют хозяев: распоряжаться ими хотят все, но никто не хочет заниматься их эксплуатацией. Единственное законодательное определение вспомогательных помещений содержит Закон Украины «Об объединении собственников многоквартирного дома». Под вспомогательными помещениями следует понимать помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, подвалы, чердаки, шахты и машинные отделения лифтов и иные технические помещения). Из этого следует, что вовлечь вас в судебные тяжбы  могут в первую очередь жители вашего собственного дома, так как подвальное помещение относится к помещениям общего пользования, но учитывая тот факт, что у вас есть уже документ о праве собственности и вы являетесь добросовестным покупателем переживать нет смысла, даже если они подадут на вас в суд, закон на вашей стороне. Дополнительно подачей искового заявления и всей этой волокитой я бы не советовала вам заниматься, потому что узаканивать вам нечего, помещение уже у вас в собственности ( узаканивать нужно лишь самовольные пристройки, различного характера реконструкции или новопостроенные обьекты, но никак не подвалы). Вы полноправный владелец  и этим помещением  можете распоряжаться как посчитаете нужным,а то каким образом до вас его кто-то оформил нужно еще долго и нудно доказывать, по-этому не занимайтесь тратой собственного времени, денег и сил. Городские власти в лице коммунальщиков, занимаются лишь обслуживанием подвальных и чердачных помещений, по-этому так как данное помещение не находилось на Балансе у Тер. громады, а если бы находилось опять же нотариус не провел бы сделку купли-продажи,  претензий у с их стороны быть не должно.

Уважаемый Игорь, добрый день.

Закон о регистрации вещных прав на недвижимость (http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15/print1472724325427742 ), который является основополагающим процедурным законом по вопросу регистрации права собственности, не устанавливает «конкуренции юридической силы» тех или иных правоустанавливающих документов (см. ст.27). Более того, если у Вас таким правоустанавливающим документом стал договор купли-продажи, регистратор не сможет в раздел Реестра по Вашему объекту «втиснуть» туда еще и решение суда, это взаимоисключающие основания для соответствующих регистрационных действий. Но что более важно, даже если Вы получите то решение суда, которое описывается в Вашем вопросе (арендатор), оно не сможет Вас подстраховать от обжалования предыдущего договора купли-продажи и истребования у Вас подвала как добросовестного приобретателя. Я так понимаю, что речь идет о подвале многоквартирного дома, который согласно ч.2 ст.382 ГК Украины (http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/435-15) является объектом общей собственности всех жильцов такого дома. Именно жильцы могут инициировать судебный спор, не коммунальщики. Обычно «коллективным органом» предоставления интересов жильцов, в т.ч. по вопросам отчуждения общей собственности, является ОСМД. Вам, прежде всего, стоит проанализировать, кто выступал от имени продавца в первой сделке по цепочке – ОСМД?

Возвращаясь к вопросу обжалования – если жильцы оспорят в суде первую сделку, то они смогут реализовать и свое право на истребование у добросовестного приобретателя подвала – подробнее основания см. ст. 388 ГК Украины. Отмечу, что на практике реализовывала такую «цепочку обжалований» в интересах жильцов (чтобы не выглядеть голословной J). В данном случае судебное решение по спору с арендатором будет откровенно говоря бесполезным. Единственный судебный механизм, который может воспрепятствовать в таком истребовании имущества (ч.2 ст. 388) – продажа подвала на аукционе в порядке исполнения судебного решения. Однако механизм труднореализуем – нужно искусственно создать денежный спор между Вами и третьим лицом (например, займ), обратить взыскание на этот подвал (ипотека?), потом реализовать на аукционе связанному лицу.

Чтобы понимать риски обращения жильцов с иском, рекомендую Вам все же ознакомиться с правоустанавливающими д-ми предыдущих продавцов.

Ответ оплачен: 100 грн.

Если собственник подвальчика - Вы, и при этом право Вашей собственности на него зарегистрированно, причем имеются все документы об этом (свидетельство, выписка из госреестра) - то можете ни о чем не переживать. Просто живите дальше как и жили. 

Поясню почему.

Если подвальчик кто-то незаконно оформил в собственность, то 100% это было сделано при участии коммунальных служб (горсовета ,райсовета и т.д.). Я таких случаев знаю свыше 100500. Ни один горисполком никогда и никому добровольно не признается, что оформил эти документы незаконно. Они свою взятку за это получили, и вспоминать об этом не хотят и не будут. А кроме горсовета кто еще может на вас подать в суд и оспорить право собственности? Да никто! Кто б ни подал - будет ненадлежащим истцом и проиграет дело. 

Я в свое время подал иск против такого вот незаконного оформления права собственности. И проиграл, потому что я - ненадлежащий истец, и это не мое собачье дело, кто и как там оформил, даже если явно незаконно. На моей стороне была прокуратура (в общем-то, она иск и подавала) - она тоже проиграла вместе со мной. Так-то!

Если Вы приобрели подвальчик у лица, которое оформило его незаконно, то Вы - добросовестный приобретатель и имеете право продавать этот подвальчик дальше, пока Ваше право собственности не будет признано незаконным именно судом. А оно не будет таковым признано, ибо никому ни до чего не будет дела, и сложно это.

Может быть и есть какие-то способы отыграть все взад и оформить все по закону, но овчинка выделки не стоит.

Пользуйтесь и продавайте на здоровье. Берегите документы.

28.12.16 16:02
Игорь

Спасибо.

Похожие вопросы

Реклама
Мой ответ