Перехід права власності при купівлі комерційної нерухомості в розстрочку

Доброго вечора!

• Тут можливі два варіанти, які залежать від домовленостей сторін.
• Право власності може виникнути у зв'язку з посвідченням договору купівлі-продажу нотаріусом, а може виникнути під час здійснення повного розрахунку.Земельна ділянка переходить у власність разом з нерухомістю.

Детально розпишу тут:

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК).

Чинним цивільним законодавством передбачається можливість продаж товару в кредит, який відбувається з відстроченням або розстроченням платежу за придбаний товар (ст. 694 ЦК України).

Відстрочення платежу – це встановлений строк оплати ціни товару для покупця через певний проміжок часу.

Розстрочення платежу – це не тільки ціна, але й закріплений в договорі купівлі-продажу порядок, строки і розміри платежів, які є істотними умовами такого договору (абз. 2 ч.1 ст. 695 ЦК України).

При посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомого майна з відстроченням або розстроченням платежу, в нотаріусів виникають питання щодо захисту продавця від можливості недоотримання оплати за продану нерухомість, які вони намагаються вирішити шляхом відтермінування виникнення та реєстрації права власності на придбане нерухоме майно до моменту повного розрахунку за договором.

Стаття 334 Цивільного кодексу України визначає момент набуття права власності за договором:

Цим Законом встановлено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. (п. 3 ст. 3 Закону). В свою чергу п. 9 ст.15 закону наголошує, що державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії.

Таким чином реєстрація права власності за набувачем має відбуватись одночасно з посвідченням договору нотаріусом і не може бути пов`язана з моментом остаточного розрахунку за договором.

Стосовно забезпечення захисту інтересів продавця нерухомого майна при посвідченні договору купівлі-продажу такого майна з відстроченням (розстроченням) платежу слід зазначити наступне. Відповідно до ч.6 ст. 694 ЦК України, з моменту передання товару, проданого в кредит, і до його оплати продавцю належить право застави на проданий товар, тобто в цьому випадку продавець виступає в якості іпотекодержателя, а покупець - іпотекодавця. Стаття 574 ЦК України також встановлює можливість виникнення застави (іпотеки) не тільки на підставі договору, але й також на підставі закону або рішення суду. Ця можливість також знайшла відображення і в статті 3 Законі України Про іпотеку. Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до вимог ч.2 ст. 577 ЦК України та ст. 4 Закону України «Про іпотеку». До іпотеки, яка виникає на підставі закону, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (ст. 3 Закону України «Про іпотеку»).

Деякі науковці та практикуючи нотаріуси вважають, що, якщо сторони не вказали в договорі купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу про забезпечення виконання зобов’язання покупця за допомогою іпотеки, то право застави виникає на підставі закону, а не від бажання сторін в договорі. Однак, якщо використати на практиці можливість проведення державної реєстрації іпотеки без додаткового визначення в договорі прав та обов’язків сторін, ми можемо стикнутись з майбутніми суперечками сторін договору щодо реалізації вимог закону. 

За законом можна домовитись і так, і так. Якщо добре прописати договір, ризики будуть мінімальні, так як реєструвати перехід права власності буде нотаріус. Земля слідує за нерухомістю, тому краще спочатку прописати перехід права власності на будівлю, за нею земля автоматом перейде. Взагалі, можете набрати мене або написати на пошту, проконсультую, за окрему плату, це як раз моя спеціалізація.

Вітаю.

Остаточно власником ви можете стати лише після повної оплати вартості об'єкту.

В договорі необхідно детально розписати порядок розстрочки, з термінами повернення, сумма, куди і як сплачувати та зазначити, що якщо є обставини які ускладнюють сплату конкретного платежу через дії продавця ви маєте право покласти ці кошти на депозит нотаріуса, що не є порушенням умов договору.

Якщо ви стаєте власником земельної ділянки Ви стаєте власником будинку який на ній стоїть і навпаки. Це прописано в законодавстві однак фактичного порядку переходу власності не існує. Не думаю, що продавець погодиться на продаж спочатку землі, а потім будинку чи навпаки, та і не кожен нотаріус піде на такі договори.

Є можливість укласти у нотаріуса попередній договір. В якому ви домовитись про купівлю-продаж через наприклад рік, а за рік зберете необхідні кошти. а на цей час укладаєте договір оренди. 

Віталій, ідіть до нотаріуса та скаладіть такий договір:Зразок

договору купівлі-продажу квартири

з розстроченням платежу

ДОГОВІР

купівлі-продажу квартири з розстроченням платежу

Ми, що нижче підписалися:

____________________________, _____ року народження (податковий номер: ___________; паспорт: серія __ №________, виданий ____________ РУ ГУ МВС України в місті ________ _____________ року), зареєстрована за адресою: ________________________________,з однієї сторони, далі - Продавець, та

____________________________, _____ року народження (податковий номер: ___________; паспорт: серія __ №_________, виданий ____________ РУ ГУ МВС України в місті _________ _____________ року), зареєстрований за адресою: ________________________________, з другої сторони,далі – Покупець, діючи добровільно і перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені нотаріусом з приписами цивільного законодавства, що регулюють укладений нами правочин (зокрема, з вимогами щодо недійсності правочину), керуючись главою 54, а також статтями 202-204, 626, 627 ЦК України,

уклали цей Договір про таке:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. За цим договором Продавець зобов’язується передати майно у власність Покупцю, а Покупець зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього обумовлену грошову суму.

1.2. Квартира, що відчужується за даним Договором, розташована в ____________________________________ та має такі характеристики:

Кількість кімнат:3 (три), що позначені літерами «а», «б», «в»; коридор, що позначено літерами«г», «д»; туалет - «е»; ванна кімната - «є»; кухня - «к»;

Загальна корисна площа:_______ (____________________________) кв. м.

Житлова площа:_______ (___________________________) кв. м.

1.3. Квартира належить Продавцю на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нота­ріусом Конотопського міського нотаріального округуВахрутдиновой У.Г. ______________ року, за реєстровим № _______.

Право власності зареєстро­ване в Реєстрі права власності на нерухоме майно, витяг №_____________, видано Конотопським бюро технічноїінвентаризації від _______________ року, номер запису_____.

1.4. Продавець стверджує, що на момент укладення цього договору вказана вище квартира не перебуває під арештом чи забороною, щодо неї не ведуться судові спори, вона не заставлена, у по­датковій заставі не перебуває, відносно неї не укладено будь-яких договорів з відчуження чи щодо користування з іншими особами, як місцезнаходження юридичної особи (юридична адреса) вона не використовується. Треті особи не мають прав на квартиру. Правочин не суперечить правам та інтере­сам малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей (п. 6 ст. 203 ЦК України). Згода іншого з по­дружжя на укладення цього Договору отримана у встановленому законом порядку.

Відсутність заборони відчуження (арешту) квартири підтверджується довідкою №________ з Єдиного Реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна від________________ року. Відсутність податкової застави квартири підтверджується витягом з про податкову за­ставу №_____________ від ________________ року.

1.5. Відчужувана квартира оглянута Покупцем. Недоліків, які перешкоджають використанню квартири за цільовим призначенням, на момент огляду не виявлено. Претензій до Продавця щодо якісних характеристик відчужуваної квартири Покупець не має.

2. ЦІНА ДОГОВОРУ

2.1. Продаж квартири за домовленістю сторін вчиняється за223 436 (двісті двадцять три тисячі чотириста тридцять шість) грн. 00 коп.

2.2. Згідно з витягом з Реєстру прав власності Конотопського бюро технічної інвентаризації від ___________________ року №__________, загальна вартість квартири становить196 221 (сто дев’яносто шість тисяч двісті двадцять одна) грн. 00 коп.

3. ПОРЯДОК, СТРОКИ І РОЗМІРИ ПЛАТЕЖІВ

3.1. За домовленістю сторін встановлено такий порядок розрахунків між ними зі сплати ціни квартири:

3.1.1. _________(_____) гривень, сплачені Покупцем Продавцю до оформлення цього договору.

Сторони встановили, що умови Договору щодо сплати цієї частини ціни Договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення (п. 3 ст. 631 ЦК України).

Сторони підтверджу­ють факт сплати цього платежу за продану квартиру.

3.1.2. Покупець для сплати залишку ціни квартири здійснює окремі платежі за таким графіком і в такому розмірі:

- до _____ року -_____ (____ ) гривень;

- до _____ року -_____ (____ ) гривень;

- до _____ року -_____ (____ ) гривень.

3.1.3. Покупець здійснює оплату вказаних платежів шляхом перерахування грошей на депозитний рахунок Продавця в банку, вказаний в цьому Договорі.

3.1.4. У разі зміни рахунку, на який мають надходити гроші, Продавець повинен сповістити про це Покупця не пізніш як за десять днів до наступного платежу. Сповіщення відбувається шляхом пере­дачі через нотаріуса заяви з реквізитами нового номера рахунку. В іншому випадку належним ви­конанням вважається сплата Покупцем наступного платежу у депозит нотаріальної контори, що вважається належним виконанням.

4. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН

4.1. Обов’язки Продавця:

4.1.1. Передати квартиру Покупцю у стані, що відповідає санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень й умовам цього Договору.

4.1.2. Попередити Покупця про права третіх осіб на квартиру.

4.1.3. Попередити Покупця про всі відомі йому недоліки речі.

4.1.4. Попередити Покупця про зміну рахунку, на який мають надходити гроші за набуту квартиру.

4.2. Права Продавця:

4.2.1. Вимагати сплати встановленої ціни за квартиру відповідно до умов цього Договору.

4.2.2. Вимагати прийняття квартири Покупцем у стані, що відповідає санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень й умовам цього Договору.

4.3. Обов’язки Покупця:

4.3.1. Сплатити за квартиру ціну, встановлену цим Договором.

4.3.2. Виконувати графік надходження платежів, що вказаний в п. 3.1.2 цього Договору.

4.3.3. Прийняти квартиру у стані, що відповідає санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень й умовам цього Договору.

4.4. Права Покупця:

4.4.1. Вимагати від Продавця передачі квартири у стані, що відповідає санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень й умовам цього Договору.

4.4.2. Вимагати від Продавця виконання інших обов’язків за цим Договором.

5. ІНШІ УМОВИ

5.1. Вимоги законодавства щодо змісту, значення й правових наслідків правочину, що укладається сторонами, їм роз’яснено нотаріусом. Зокрема, сторонам роз’яснено п. 13 Правил користування при­міщеннями житлових будинків та прибудинковими територіями. Роз’яснено, що згідно з п. 3 ст. 640 цей Договір є укладеним з моменту його державної реєстрації.

5.2. Сторони підтверджують, що цей Договір не носить характеру фіктивного та удаваного право­чину, тобто не є таким, що передбачено статтями 234, 235 ЦК України.

5.3. Право власності переходить до Покупця з моменту державної реєстрації договору (п. 4 ст. 334 ЦК України).

5.4. У випадках, не передбачених даним Договором, сторони керуються чинним законодавством.

5.5. Відповідальність сторін встановлюється згідно з чинним законодавством.

5.6. Усі зміни та доповнення до цього Договору, що зроблені за узгодженням сторін, повинні бути нотаріально посвідчені, що відповідає ст. 654 ЦК України.

5.7. Витрати, пов’язані з укладенням цього договору сторони оплачують порівну.

5.8. Цей Договір підлягає державній реєстрації (ст. 657 ЦК України). Право власності на квартиру підлягає державній реєстрації (ст. 182 ЦК України).

5.9. Договір укладено у трьох примірниках, два з яких передано сторонам, третій - у справах но­таріальної контори.

6. ПІДПИСИ СТОРІН:

ПРОДАВЕЦЬ_________________________________________________________________________

ПОКУПЕЦЬ__________________________________________________________________________

Посвідчувальний напис нотаріуса

Приватний нотаріус __________________

Добрый вечер! В законодательстве Украины в вашем случае предусмотрена свобода договора. Соответственно, зависимо от того, как вы договоритесь с продавцом, в тот момент и произойдет переход права собственности. Законом предусмотрено, право сторон требовать выполнения условий договора. Если правильно прописать текст договора и ответственность сторон, можно защитить интересы и продавца и покупателя - независимо от того, какой именно момент будет предусмотрен для смены собственника. Как вариант, можно прописать, что право пользования и фактическая передача обьекта происходит при подписании договора, а право собственности после оплаты полной суммы. Или право собственности к вам переходит при подписании договора, но одновременно, дом и земля находятся в залоге до выплаты всей суммы, и покупатель не имеет права распоряжаться и отчуждать это имущество третьим лицам до полной оплаты. В случае необходимости, могу подготовить для вас соответствующий договор. 

Доброго вечора.

При купівлі будівлі до Вас переходить право власності на земельну ділянку, на якій стоїть будівля. Тобто розділяти ії на два окремих об'єкта:земельну ділянку і будівлю немає сенсу.

Стосовно моменту переходу права власності - все залежить від того, як Ви домовитесь з продавцем. Як вже зазначили мої колеги, тут є 2 варіанти.

Щоб захистити свої права і права продавця ви можете домовитись з продавцем про наступний варіант: при посвідченні нотаріусом договору купівлі-продажу нерухомого майна з розстрочкою платежу зразу реєструється право власності на покупця і накладається заборона відчуження зазначеної в договорі земельної ділянки та нерухомості до повного розрахунку за цим договором купівлі-продажу.

Повний розрахунок є повним виконанням договору.

Тобто в цьому випадку до Вас зразу переходять права власності, але Ви не зможете відчужувати майно до повного розрахунку. Таким чином захищаться права продавця.

Для цього всі ці моменти треба прописати в договорі відчуження нерухомого майна, щоб він одночасно містив елементи договору купівлі-продажу і іпотеки. Такий договір можи бути підставою для накладення заборони.

Добрий вечір.

Щодо Вашого питання необхідно зазначити наступне.

Чітко згідно чинного законодавства України.

Згідно частини 4 статті 334 ЦК України 4. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Тобто, право власності у Вас виникне з моменту державної реєстрації права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Так, є свобода договору і все інше...але...

При посвідченні договору купівлі - продажу нотаріус ЗОБОВ"ЯНИЙ зареєструвати заяву в реєстрі речових прав про реєстрацію такого права за ПОКУПЦЕМ, та завершити її розгляд протягом 5 днів, тобто протягом 5 днів зареєструвати право або ж відмовити в реєстації, а взагалі вимога щодо нотаріусів - в день посвідчення договору завершити розглад.

Є терміни відкладення заяви, але вони незначні, найбільший строк 45 днів.

2 роки - термін дуже значний і висіти ця заява так довго в реєстрі не може, оскільки законом не передбачено.

Тому, нотаріуси практикують так:

Перехід права реєструють відразу, а в договорі пишуть про відстрочення платежу на 2 роки, а також пишуть, що підтвердженням повного розрахунку за договором буде ЗАЯВА ПРОДАВЦЯ ПРО ПОВНИЙ РОЗРАХУНОК, підпис на якій має бути нотаріально засвідчений.

В зв"язку з ростроченням платежу, нотаріус зареєструє ЗАБОРОНУ ВІДЧУЖЕННЯ  Вашої придбаної нерухомості, тобто допоки Ви не розрахуєтесь Ви продати не зможете, і так будуть захищені права Продавця.

Після повного розрахунку, Продавець подає нотаріусу заяву ПРО ПОВНИЙ РОЗРАХУНОК і нотаріус відразу зніме заборону відчуження.

Зичу міцного здоров'я! Опускаючи юридичні терміни та статті, якими Вас вже задовольнили мої колеги, алгоритм Ваших дії наступний. Домовляйтеся з продавцем, що угода буде відбуватися в перевіреній (з гарною репутацією) .нотар.конторі, а не у його або Вашого "знайомого нотаріуса", після оголошення Вашої ситуації, нотаріус Вам в стандартний договір купівлі-продажу, додасть речення (щоб заспокоїти і Вас і продавця), "право власності на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації але не раніше проведення останнього розрахунку. Таким чином нотаріус забезпечить і Ваше право власності і право продавця на отримання оплати.

Доброго дня, Віталій!

А я б Вам порадила наступне:

• 1. Укласти договір купівлі-продажу таким чином, щоб в ньому було зазначено, що право власності переходить до Вас, наприклад, після спали 50% суми за цю нерухомість, або іншого відсотка.
• 2.Далі прописати на яких умовах Ви маєте сплачувати заборгованість та в який термін.
• 3.Також зазначила б, що в разі несплати заборгованості в певний час будуть нараховуватись штрафні санкції, а в разі несплати заборгованості протягом пів року, або року після закінчення основного терміну, який надається на сплату, продавець має право повернути майно, яке продавалось, а Вам повернути частку грошей.
• Тобто таким чином до Вас раніше перейде право власності на майно (точніше, зможете оформлювати право власності), також і продавець буде захищений.
• Якщо Ви знаходитесь у Львові, або десь поблизу, можу супроводжувати угоду.
• Якщо Вам подобається моя пропозиція, або з’являться додаткові запитання, звертайтесь по телефону 0999500811 (з 11:00 до 23:00 7 днів на тиждень), або пишіть на email Besschastnaya@gmail.com

З повагою, Ірина! 

Суть питання не в тому, який порядок укладення договору купівлі-продажу, що, напевне, покупцю і так відомий.

Запитували, дозволю собі уточнити, яким чином оформити правовідносини права власності на нерухомість з розстроченням платежу і з гарантією того, що після сплати вартості нерухомості документи про право власності на нерухомість будуть у руках покупця, а не у продавця, який, в тому числі, у законний спосіб зможе відтягувати процедуру передачі документів про право власності.

Віталій, раджу вам звернутися, дійсно, до фахівця такої вузької спеціалізації.

100 % гарантій того, що після сплати всіх платежів до вас зразу відійде право власності на нерухомість немає, хоча в більшості випадків так і є.

Альтернативним способом набуття у власність земельної ділянки (+комерційної нерухомості) - купівля-продаж із розстроченням платежу може бути укладення договору суперфіцію. 

За умовами якого ви отримуєте у користування земельну ділянку в момент підписання договору і можете використовувати її з метою отримання доходу, для забудови (крім цього в такому договорі може бути прописано багато інших умов, в тому числі право розпорядження, що і становить зміст права власності).

Строк суперфіцію можна вказати строк - 2 роки (або будь-який інший), при цьому виконання умов договору суперфіцію (сплата коштів) водночас може бути умовами забезпечення договору купівлі-продажу.

Також можна використати звичайний договір оренди земельної дільнки з подальшим викупом після сплати конкретної суми орендодавцю. 

Такі договори дають вам 100 % гарантію права користуватися (можливо, й розпоряджатися) нерухомістю до переходу всіх правомочностей права власності, в момент підписання договору. Це також захищає вас від можливої недобросовісної поведінки продавця у вашому випадку і навпаки.

Можуть бути й інші способи.

Для всебічної консультації потрібно знати, які є документи на земельну ділянку, комерційну нерухомість, яке цільове призначення земельної ділянки і т.п.

Віталій, ще доповню, що всі питання, коли переходить право власності, яким чином, на яких умовах і так далі – все це регулюється договором. В договорі Ви можете прописати будь-які умови, які не будуть суперечити діючому законодавству, в том числі можете прописати умови розстрочки. Як я це бачу приблизно, в двох словах, описала вище. Тобто договір треба складати дуже ретельно. Самі умови погашення розстрочки (більш детальні), на який термін і так далі, можна прописати в додатковій угоді, яка складається разом з договором.