Украина
category

Приобретение квартиры в новострое

Вопрос № 1380
Приобретение квартиры в новострое
13 консультаций
200 грн.

Добрый день, сестра хочет купить квартиру в новострое , подскажите пожалуйста кто то сталкивался с подобным видом  приобретения квартиры по Договору купли продажи Дериватива   +Договор купли продажи имущественных прав! Какие могут возникнуть проблемы и на что обратить особое внимание? 

Консультации Советников

Здравствуйте.

Самый большой риск Вы покупаете не имущество, а право на имущество что будет построено . Если его не построят по Вы потеряете и деньги и не получите квартиру. 

Кроме этого, имущество при строительстве может во время стройки увеличено в площади и Вашей сестра прийдеться доплатить .

Дом еще не построен?  

11.12.17 17:41
Ксения

Нет, это даже не на этапе фундамента. По сути воздух,но вы же знаете как в отделах продаж все "красиво расписывают" 

11.12.17 17:46

Вам обязательно нужно узнать какая репутация у застройщика. Кто фактически стоит?

Можете прочитать вот эту статью (https://dom.ria.com/ru/articles/pokupka-novostroya-dogovor-kupli-prodazhi-derivativa-211120.html) очень хорошо написана.

Схема продажи недвижимости согласно предложенного Вам варианта - самая безопасная в Украине. 

Но кроме текста договора существенными моментами есть - вопросы по земле, на которой строится дом, согласования строительства с ГАСКом, градостроительные ограничения и пр.

Для развернутого изучения Вашего варианта покупки - не стесняйтесь, обращайтесь. Контактные телефоны есть в личной информации.

Добрый день.

1. Согласно установленным нормам Налогового кодекса Украины форвардный контракт – это дериватив на основании гражданско-правового договора. На момент заключения, в форвардном контракте должны быть четко прописаны и зафиксированы все условия сделки, например, сумма, которую покупатель должен оплатить продавцу (застройщику), сроки оплаты, курс валют, дата завершения строительства, срок выполнения этапов строительства и срок ввода в эксплуатацию объекта, техническая характеристика недвижимости (квартиры) и т. д.

Заключение форвардного контракта на поставку квартиры (совокупности имущественных прав - "Договора купли-продажи Директива") – это наиболее эффективный, простой и понятный механизм финансирования в строительство.

При продаже недвижимости в новостройках, сделка, как правило, проходит в два этапа:

  • заключение договоракупли-продажи имущественных прав между сторонами сделки (покупатель выплачивает застройщику 50 % или более средств от общей стоимости квартиры (на основании ст. 655 и п.2 ст. 656 гл. 54 Гражданского Кодекса);
  • регистрация форвардного контракта на товарной бирже и заключается одновременно с договором купли-продажи имущественных прав (фиксируется остаток суммы сделки (денежных средств), которые покупатель должен будет внести застройщику за получение в последующем права собственности на недвижимость).

Преимущество для инвестора:

-избежание рисков двойных продаж, (инвестор обеспечивается исключительным преимущественным правом на приобретение квартиры по договору купли-продажи имущественных прав);

-гарантии неиспользования отчуждения недвижимости;

-сведены к минимуму риски в случаях рассрочки и не завершения расчетов инвестора с застройщиком

-невозможны махинации на рынке недвижимости (вращение форвардных контрактов осуществляется на товарной бирже, которая не только обеспечивает контроль за соглашениями, но и ведет учет прав собственности на форвардные контракты);

-помогает избежать сопутствующих услуг и дополнительных трат (нотариус, агентства недвижимости и т. д.).

2. НО ПРЕЖДЕ ЧЕМ ЗАКЛЮЧАТЬ Данные договора  НАДО изучить ЗАСТРОЙЩИКА!

1) ПРОВЕРИТЬ ДОКУМЕНТЫ на землю

2)Проверить разрешительные документы на строительство

3)Проверить участников строительства, репутацию объекта строительства

Если есть дополнительные вопросы, обращайтесь контакты в личных данных.

С ув.

Добрый день, Ксения!

Соглашусь с коллегами по изучению репутации застройщика, вопросов по земле, где планируется застройка, согласование с ГАСКОм и увеличением имущества в процессе застройки.

Кроме этого, рекомендую Вам с сестрой изучить предложенные застройщиком договора на предмет:

1. Цена договора, а конкретнее - стоимость квадратного метра и возможности ее изменения в одностороннем порядке застройщиком.

2. Предмет договора - проектируемая площадь квартиры (фактическая площадь может отличаться от проектируемой и Вам возможно придется доплачивать) и характеристики и состояние в котором должна быть передана квартира (если этого нет в самом договоре, а есть ссылка на приложения к договору - попросите показать Приложения к нему и изучите их содержание)

3. Права и обязанности сторон - если указано, что вы становитесь членом ОСМД, то надо узнать на чьем балансе будет находиться дом (так как при сдаче дома в эксплуатацию могут возникнуть проблемы с передачей дома на баланс) + поинтересоваться уставом или правилами Объединения которые могут противоречить условиям Договора (например, в случае расторжения договора деньги по договору можно вернуть сразу, а в таких правилах или уставе прописано, что в течении 1 года).

4. Иные условия - одностороннее право застройщика разорвать договор и невозможность покупателя/приобретателя имущественных прав на квартиру переуступать имущественные права до сдачи дома в эксплуатацию (что не позволяет продать их другому лицу до получения документов о праве собственности на квартиру)

Даже если дом будет построен, могут возникнуть проблемы с вводом его в эксплуатацию из-за:

- несоблюдения разрешенной этажности;

- неподключений коммуникаций (например в следствие несоответствия планируемым масштабам строительства)

- несоответствия разрешительным документам или несоответствие проектируемого дома фактически построенного и т.д.

Если будут вопросы, обращайтесь для помощи!

Удачи Вам!

Здоровья! Изучив Ваш договор можно сказать следующее: Полностью согласен со своими коллегами! ПРЕЖДЕ ВСЕГО ВАЖНА РЕПУТАЦИЯ ЗАСТРОЙЩИКА! Если есть, хоть малейшие "теневые намёки", стоит воздержаться от сделки. Ещё один ньюанс, который я не заметил, СРОК СДАЧИ ДОМА (КВАРТИРЫ)? Очень плохо, что об этом нет ни единого слова! А в таких договорах, это как правило, указывается. Также, тщательно и кропотливо вычитывайте разрешительную документацию на землю и само строительство!!!

Огромный минус этого договора-это то, что Вы покупаете не квартиру, а лишь право  на неё!

Удачи Вам, терпения и внимательности!

Здравствуйте.

В любом случае покупка еще несуществующего имущества - немалый риск.

Прежде всего это касается того, что нет 100% гарантий, что договор будет выполнен. Та же биржа не гарантирует, что дом, в котором Вы приобретаете квартиру, достроят. А все претензии относительно невыполнения или ненадлежащего выполнения форвардного контракта могут предъявляться исключительно застройщику. Сроки завершения строительства и сдача объекта в эксплуатацию могут затягиваться. Нет даже номинального контроля над застройщиком, поэтому отследить нецелевое использование средств невозможно. Имущественные права на квартиру нигде не регистрируется.

Вам необходимо поинтересоваться репутацией фирмы застройщика, сколько домов ими построено и сдано в эксплуатацию, сроки завершения строительства. И обязательно потребуйте у застройщика возможность ознакомится с документами на земельный участок.

Здравствуйте! Отвечу Вам вкратце, но понятно. Я регулярно сталкиваюсь с такими вопросами. Договор дериватива предполагает последующее заключение договора купли-продажи имущественных прав. Его смысл сводится к тому, что стороны обязуются заключить другой договор. Договор дериватива будет исполнен как только будет подписан договор купли-продажи имущественных прав. Здесь есть и плюсы, и минусы. Плюс в том, что договор заключается через биржу, где контролируется вопрос двойной (тройной) продажи одних и тех же квадратных метров. Это небольшая страховка от недобросовестности (халатности) застройщика-продавца. Минус в том, что общая стоимость квадратных метров разбивается на 2 договора, один из которых будет исполнен подписанием второго договора (обычно это 80 на 20 процентов). Попросту говоря, если объект НЕ будет достроен, то гипотетическая возможность вернуть деньги по договору купли-продажи имущественных прав ЕСТЬ, по договору дериватива - НЕТ. Не будет юридических оснований. Ну разве что, если уголовное дело будет, но это гиблый номер. Посему, самое главное - это проверить застройщика, промониторить все его достроенные и недостроенные объекты, почитать комментарии на форумах, проверить правоустанавливающие документы на землю и разрешительную документацию на строительство. Так делала я по своим каналам, по Киеву. Если застройщик надежный, то можно подписывать, если к нему есть претензии, то надо копать дальше.

С уважением,

Адвокат Татьяна Борисенко

П.С. А самый надежный вариант инвестирования в недвижимость, к слову, это покупка целевых облигаций (каждая облигация подтверждает право на определенное количество квадратных метров) . Это ценные бумаги и в схеме участвуют другие субъекты, страхующие инвестора. По этой схеме работают, по моему опыту, только самые надежные застройщики. Но вторая сторона медали в том, что квадратный метр у них обычно дороже. По этой схеме работает компания КАН девелопмент в Киеве, в частности объект Комфорт Таун.

Я категорически против такого рода сделок, так как в 50% случаев такие сделки заканчиваются ничем. К сожалению, такого рода сделки в Украине носят  мошеннический характер. Это связано с отсутствием гарантий со стороны застройщика относительно того, что в случае не достройки дома Вам вернут деньги. Как правило такие фирмы берут 25-30% за несуществующую квартиру от рыночной стоимости готового объекта, затем несколько месяцев или даже лет создают видимость строительства, а затем просто исчезают (т. е. или ликвидируются, или признаются банкротами, или просто нанимают субподрядчиков, с которыми не расплачиваются). У таких фирм очень часто даже нет никакого имущества, на которое можно было бы в случае остановки строительства наложить взыскание. То есть, если фирма останавливает строительство, и Вы выигрываете суд против неё, то, в конце концов, ничего вернуть бывает невозможно из-за продажи дебиторской задолженности строительной фирмы любой другой организации. То есть фирма может "на бумаге" существовать, а в реальности её может и не быть. Я считаю, что у Вашей сестры существует большая вероятность потерять деньги, время и нервы.

Ответ оплачен: 200 грн.

Добрий вечір!

Я переглянув шаблони договорів, які Ви скинули.Я погоджуюсь з колегами. 

Згідно першого договору -  ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ДЕРИВАТИВУ. За даним договором до Вас переходить право на зобов'язання забудовника ТОВ "БК Модус Груп" продати Вам не квартиру, а майнові права на квартиру, тобто у Вас не має гарантій на отримання даної квартири. У шаблоні вказано проектну загальну площу і житлову площу квартири, не повинні відрізнятися на більше 10 % за які у випадку зміни їх забудовником за власним бажанням і в одностороньому порядку навіть без попердньої згоди Покупця, тобто Вас, буде необхідно додатково доплатити. 

Один великий мінус в тому, що за все платите Ви, тобто всі необхідні дії за укладення, зміну дії договору здійснюються за Ваш рахунок, в тому числі витрати на укладення договору на товарній біржі. За першим договором Ви повинні оплатити всю суму протягом 2 банківських днів (зазвичай вони співпадають з робочими, все залежить від графіку роботи банку, в деяких банках робочі дні, а в деяких субота також є робочим).По першому договору в призначені платежу має бути зазначено, що вказано в п. 4.2 договору. Після оплати, Вам протягом 3 днів мають передати права шляхом підписання акту прийому передачі-прийому Деривативу. 

"Дериватив" – форвардний контракт, який визначено в п. 2.1 цього Договору, який являє собою двосторонню угоду за стандартною (типовою) формою, що засвідчує зобов'язання ТОВ "БК Модус Груп" продати майнові права на Квартиру у визначений час та на визначених умовах у майбутньому, з фіксацією цін такого продажу під час укладення форвардного контракту.

За першим договором у Продавця мінімум обов'язків за типовим шаблоном, проте мене зацікавив п. 6.3.3 пред’являти на вимогу Продавця/біржі необхідні документи, що ідентифікують його особу, підтверджують дієздатність та сімейний стан, а також оригінал довідки про присвоєння ідентифікаційного номеру платника податків; надавати та заповнювати на вимогу Продавця/біржі документи, необхідні для виконання Продавцем/біржею обов’язків за цим Договором, мені цікаво, для чого Продавцю документи про сімейний стан, як дана інформація допоможе виконувати Продавцю обов'язки за даним договором. Перед тим, як підписувати якісь документи уважно їх прочитайте. Після п.6.3.3 йде п.6.3.4 а не 6.3.5, але це просто технічна помилка, яка не є перешкодою, ну звісно, якщо п.6.3.4 немає,  і це технічна помилка. 

Також є цікавим п.7.4. Кожна Сторона укладає цей Договір, покладаючись на заяви й гарантії іншої Сторони, встановлені п. 7 Договору, які є істотними умовами цього Договору. У випадку якщо протягом дії цього Договору або в який-небудь інший строк після припинення його дії яка-небудь із заявлених Покупцем гарантій буде порушена та/або буде виявлена недостовірність наданих у Договорі заяв або гарантій, Покупець зобов'язаний відшкодувати Продавцю всі понесені збитки. Як визначатимуться розмір збитків і що розуміється за понесеними збитками, та чим вони підтвержуються.

Також є п.8.3 У випадку відмови Покупця від Договору та прийняття такої відмови Продавцем, дія Договору припиняється Продавцем в односторонньому порядку. При цьому Забудовник (ТОВ "БК Модус Груп", ідентифікаційний код 41213161) зобов'язаний повернути Покупцю фактично одержані від Покупця кошти, що були сплачені в рахунок оплати Ціни договору Деривативу протягом 60 (шістдесяти) робочих днів від дня подання заяви на розірвання Договору на вказаний у заяві особистий поточних рахунок Покупця. Тобто у Вас є певні гарантії, що кошти повернуть з урахуванням штрафних санкцій (15% від суми) за дострокове розірвання, що передбачено 2 договором - Договір Купівлі-Продажу Майнових Прав на Квартиру. 

п. 9.3.1. Першого договору говорить Покупець звертається до Продавця з письмовою заявою, у якій повідомляє Продавця про свій намір достроково припинити дію Договору, і яким Покупець надає Продавцеві згоду на утримання 20% від сплаченої Покупцем суми за Договором в рахунок компенсації витрат Продавця з утримання Деривативу від продажу третім особам. Тобто до 15% + 20% = 35% при розірванні договору при повній оплаті 2 договорів Ви втратите 35 % від суми, яку заплатите за цим договором.

п. 9.4 Першого договору говорить, що Дію Договору може бути достроково припинено в односторонньому порядку з ініціативи Продавця у випадку порушення Покупцем будь-якого терміну проведення розрахунків пп. 3.1.- 3.3. Договору. В цьому випадку дія Договору припиняється із настанням для Сторін правових наслідків, визначених в п. 8.2 Договору.

Другий договір - Договір Купівлі-Продажу Майнових Прав на Квартиру

п.1.2 договору передбачає, що майнові права на квартиру належать Продавцю відповідно до наступних документів: - права будівництва на земельній ділянці на підставі ДОГОВОРУ ПРО НАДАННЯ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ ЗАБУДОВИ – ДОГОВОРУ СУПЕРФІЦІЮ від 24.03.2017 року зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 19625188; - дозволу на виконання будівельних робіт на підставі ДЕКЛАРАЦІЇ про початок виконання будівельних робіт виданої Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області 06.04.2017 року № КС 083170960209.

Можете в забудовника попросити надати Вам дані документи, земельна ділянка на якій будується Ваша квартира знаходиться не у власності, а на підставі договору, і це нормальна практика, можна будувати на земельній ділянці на підставі договору, але зверніть увагу, призначення земельної ділянки, чи змінено цільове призначення земельної ділянки на землі жилової та громадської забудови, а також термін дії договору, та подальшого передання даної земельної ділянки, кому її буде передано, право викупу даної земельної ділянки, якщо це передбачено договором. А також Дозвіл на виконання будівельних робіт та декларації про початок виконання будівельних робіт.

Всі дії з державної реєстрації права власності на квартиру покладається на Вас, ну зазвичай всі забудовники так роблять.Після здачі об'єкта в експлуатацію Вам буде необхідно також звернутися до БТІ щодо розробки технічного паспорту на Вашу квартиру. Після сплати Вами всіх платежів, Вам мають надати довідку про виконання Вами своїх обов'язків.Згідно п.2.1 договору Вам всі комунікації проведуть, поставлять труби, стяжку підлоги, навіть інтернеткабель. Продавець зобов'язується Вам встановити системи опалення, які Ви повинні йому копенсувати.

Орієнтовний термін здачі об'єкту в експлуатацію становить кінець 2 квартал 2018 року, тобто якщо все піде по плану, то уже літом 2018 року у Вас буде квартира, але забудовник може корегувати дану дату. Вся оплата 100% з моменту підписання так, як і перший, але протягом уже 5 днів, в першому 2 дні. Уся оплата в національній валюті з прив'зкою до долара, за курсом Приватбанку. Якщо об'єкт уже буде зданий, протягом 30 днів Ви можете попросити гроші назад, протягом 20 днів Вам їх мають повернути, але з урахуванням 35% від суми договору, хоча в договорі вказано, що 15 % в якості штрафних санкцій, але мабуть вони все ж таки віднімуть 35%. У випадку, якщо прострочка більше 10 днів, тоді можуть застосовувати штрафні санкції в розмірі 1%, якщо більше 60 днів, тоді розірвання договору.

Поки об'єкт не буде зданий в експлуатацію, Ви не маєте права робити ремонтні та інші роботи у Вашій майбутній квартирі.Якщо Ви захочите комусь її перепродати, тоді Вам необхідно забудовнику сплатити 1%, всі свої дії узгоджувати із забудовником, з його письмової згоди. Перед отриманням квартири Вам необхідно зробити технічну документацію і укласти договори з організаціями, що надають комунальні послуги, а також з організацією, яка обслуговуватиме Ваш будинок, якщо шаблон договору не мінявся, тоді можете подивитися в інтернеті про ТОВ "Білий Шоколад", згідно даних з реєстру дана організація має всі права на обслуговування будинків, тобто ніяких заборон на обслуговування Вашого будинку у неї немає, одною проблемою, яка може не надати їй обслуговувати Ваш будинок, це якщо Ви не укладете з нею договору, але якщо Ви не укладете з нею договору, тоді Ви можете не отримати квартири, формально вона чиста, щодо фактичного виконання даної організації, то це необхідно дивитися в інтернеті.

Сподіваюсь, що Вам допоміг! 

Большинство дающих ответ, себе в новостроек ничего не покупали. Это видно, особенно по ответам, которые однозначно прогнозируют мошенничество. По этой схеме в Киеве работают компании Атлант (строить в Коцюбинському), также уже построен Британский квартал (там уже живут мои Клиенты, которые покупали имущественные права на этапе котлована), строится ЖК Новая Англия, строится ещё один комплекс компанией Столица Групп, даже не один, а несколько в разных частях Киева, есть большое множество сданных объектов. Все эти компании достаточно надёжны и объекты будут достроены. Покупая имущественные права, Вы в любом случае, как и с  любым договором, покупаете то, чего ещё нет. Вы инвестор. Инвестор всегда рискует. Риск бывает оправдан, когда на этапе котлована покупаешь квадратный метр по 600 долларов, а сданный квадратный метр в эксплуатацию стоит 900-1000 долларов без ремонта. Нет иной гарантии, чем репутация застройщика и состояние его документов на участок. Ни один договор на этапе начала строительства не защитит Вас. Здесь надо либо рисковать и купить дешевле, либо покупать готовый объект и платить дороже. Каждый клиент решает сам. Что касается условий договоров. Компании - застройщики максимально защищают свои интересы. У меня есть практика, когда юристы застройщика после недельных баталий согласовывали мои правки. Есть практика, когда ни одной правки в договор внести было нельзя, но тем не менее клиент принимал решение о покупке. И дома были достроены. Мои личные имущественные права, когда на их месте даже котлована не было, сейчас уже достраиваются и стоят уже на 200 долларов дороже на каждом квадратном метре. Если клиенту нравится место, Компания-застройщик уже имеет готовые объекты, есть все предпосылки хорошей инвестиции.

Хочу ещё добавить, что Ваша компания - застройщик зарегистрирована только в 2017 году с уставным капиталом 30000 грн. Не самые лучшие показатели, стимулирующие доверие. Построенных объектов я не нашла, репутацию их проверить можно, но требует определенных усилий. Сайта компании не нашла. Тоже... возможно, где-то есть, но по моим застройщикам, с которыми я работала, всегда много информации. Здесь же все очень печально. Стоимость квадратного метра жилья чрезмерно низка. Даже в пригороде, селе, стоимость нормального жилья не может быть ниже 400 долларов за кВ.м. Я считаю, что это объек крайне повышенной степени риска. Вы должны разложить сестре все по полочкам, чтоб она не наделала глупостей. 

Реклама
Мой ответ