Украина
category

Предварительные договоры

Вопрос № 1425
Предварительные договоры
7 консультаций
60 грн.

Две компании заключили предварительный договор о намерениях заключить основной договор купли-продажи земельного участка 25.08.14. Основной договор должен был быть заключен в срок до 15.01.15. Первая компания в качестве гарантии действительности сделки перечислила 1 млн. грн. на счет второй стороны в качестве гарантии сделки. Согласно договору, сторона, нарушившая обязательство по предварительному договору обязана выплатить штраф потерпевшей стороне в размере 15% от перечисленной суммы. Односторонний отказ от сделки не допускается. 

По состоянию на сегодня, сторонами основной договор не заключен. Вторая сторона (которой перечислили деньги) сообщила про отсутствие намерений заключать основной договор, деньги не вернула, штраф не оплатила. 

Какая образом сторона, перечислившая деньги, может восстановить свои нарушенные права? Какие санкции можно применить к нарушителю? какая форма предварительного и основного договоров купли- продажи земельного участка должна быть (письменная или нотариально заверенная)?Передача денег является авансом или задатком в данном случае? В какой суд нужно подавать иск и какие сроки исковой давности по данным правоотношениям?

Консультации Советников

добрый вечер!  Для полного ответа необходимо видеть предварительный договор. Скорее всего через суд можно вернуть деньги, которые были перечислены по предварительному договору, так как основной не был заключен нотариально. Можете скинуть договор на почту lg150188kva@gmail.com смогу сказать, точные шансы в суде, подача иска будет в хозяйственный суд если договор заключен между юр лицами. Срок давности три года или с момента когда лицо узнало о том,что его права нарушены. Договор о намерениях как правило всегда не нотариальный, а купле - продажа оформляется нотариально.

Здоровья! Подавайте в суд первой инстанции! Для полноты картины хорошо бы ознакомиться с договором...Но, если в договоре прописано, что нотариус вправе сделать "виконавчий напис", это несоклько упрощает процедуру, хотя...не в нашей стране! Только суд! если  сделка между юр. лицами хозяйственный! Каждая сделка с недвижимостью должна быть ОБЯЗАТЕЛЬНО, нотариально заверена! И договор в письменной форме! Задаток это или предоплата-должно быть прописано в договоре! Сроки исковой давности 3-года! С момента нарушения прав т.е, это когда или Вы узнали, или могли бы узнать,что Ваши права были нарушены!! 

Успехов!

Ответ оплачен: 30 грн.

Добрый день,

Настолько, насколько возможно сделать выводы из исходной информации, можно сказать следующее:

  • 1)Суд – хозяйственный, сро исковой – 3 года с момента, когда компания-плательщик узнала о нарушении своего права. Здесь важно как можно подробнее изучить всю коммуникацию сторон по поводу заключения основного договора, возможно, стороны ближе к дэдлайну дополнительно договаривались о более поздних сроках заключения основного договора, или их поведение даст основания для такого вывода.
  • 2)Передача денег – самое интересное в этой истории. Гарантией в прямом смысле термина это не является. Чем является – предмет изучения платежных документов и иной информации по ситуации. Аванс – вряд ли, аванса не может быть по незаключенному договору (и вряд ли предварительный договор получится представить как заключенный договор купли-продажи земли, даже если очень стараться). Наибольшие шансы даказать, что это был договор задатка (тогда есть шансы вернуть сумму в двойном размере + санкции), либо займ (тогда однократная сумма + % за пользование деньгами + санкции).
  • 3)Как защититься – если бы знать, когда компания-плательщик предъявила требование вернуть деньги, можно было бы насчитать пеню в размере двойно учетной ставки НБУ. В любом случае можно насчитать 3% годовых и инфляцию. Если где-то был зафиксирован эквивалент оплаченной суммы или будущей стоимости земли в валюте – можно пересчитать по текущему курсу. Упущенную выгоду доказывать тяжело, но можно попробовать (разница цен земли тогда и сейчас + доход от использования участка). Собственно, имея документы, можно вообще много придумать болезненных контрмер для второй стороны, сейчас просто не на чем основывать план действий.
  • Понимая, что документы являются информацией конфиденциальной, мы не вправе просто так просить предоставить их копии. Тем не менее, для качественного решения Вашей задачи целесообразно подписать договор о конфиденциальности, предоставить юристу всю исходную информацию, и тогда разрабатывать план действий. 
Ответ оплачен: 15 грн.

Ч.2, ст. 570 Цивільного кодексу дає визначення завдатку. Відповідно до цієї правової норми, якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів є завдатком, вона вважається авансом. Таким чином, як мені зрозуміло, у Вашому випадку Ви не є боржником відповідно до умов попереднього договору, а новий договір не укладено. Тому я вважаю, що ця сума, яку Ви перерахували є авансом.

Відповідно до п.3, ч.1, ст. 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, установленій для основного договору. Таким чином, якщо Ви намагились купити земельну ділянку, то такий договір повинен укладатись у письмовій формі, повинен бути нотаріально посвідченим, а право власності на земельну ділянку повинно бути ще і зареєстровано у встановленому законодавством України порядку. Тому і попередній договір повинен бути нотаріально посвідченим. Якщо попередній договір не був нотаріально посвідченим, то він вважається недійсним.

Позовна давність у Вашому випадку сладає 3 роки і починає рахуватись з 15.01.2015 року через те, що маючи на руках попередній договір, якщо він був нотаріально посвідченим, Ви знали про кінцеву дату, з настанням якої Ви повинні були знати про виконання чи невиконання контрагентом свого зобов'язання укласти договір.

Відповідно до ч.2, ст. 635 Цивільного кодексу України сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Таким чином, повернути свій мільон гривень Ви можете через суд на підставі цієї статті, та ще 15 % від цієї суми. Мільон гривень, які Ви перерахували в якості гарантії юридично вважається Вашими збитками, які Ви понесли у зв'язку неукладенням основного договору. Подати позов до суду Ви можете до 15.01. 2018 року. У противному випадку Вам прийдеться доводити суду поважність пропуску строків позовної давності.

Позов у Вашому Випадку потрібно подавати до Гоподарського суду області де знаходиться відповідач.

Ответ оплачен: 15 грн.

Здравствуйте.

Обращаю Ваше внимание:

Господарський кодекс України

Стаття 182. Особливості укладання попередніх договорів

1. За попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

2. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів.

3. У разі якщо сторона, яка уклала попередній договір, одержавши проект договору від іншої сторони, ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку.

4. Зобов'язання укласти основний договір, передбачене попереднім договором, припиняється, якщо до закінчення строку, в який сторони мають укласти основний договір, одна із сторін не надішле проект такого договору другій стороні.

5. Відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

6. Угода сторін про наміри (протокол про наміри тощо) не визнається попереднім договором і не породжує юридичних наслідків.

Цивільний кодекс України

Стаття 635. Попередній договір

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

2. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

3. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

4. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

   

В вашем случаи предварительный договор должен быть нотариальный , если это не так Вам нужно иди в суд по местонахождению второй стороны и требовать возврат денег. 

Моё мнение что в Вашем случаи перечисленные деньги будут предоплатой, возврат предоплаты не является денежным обязательством в понимании ст. 625 ГК Украины поэтому вы не можете просить инфляционные потери и 3 % годовых..

Можете просить штраф, что указан в договором но по шансов применить не так много особенно это договор не нотариальный. 

Но перед обращением в суд напишите требование второй компании на их юр. адрес и лучше ценным письмом с описью. 

Предварительный договор в понимании нашего законодательства - это только обязательство заключить основной договор. Оплата по ним, как правило, не предполагается, однако, такая практика существует. Есть много судебной практики по данному поводу. Если хотите качественной юридической поддержки в решении данного вопроса, напишите мне на почту.

Ухвалою колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України   встановлено, що сторони на порушення вимог ч. 1 ст. 635 ЦК України не дотримали нотаріальної форми посвідчення договору (щодо квартири), встановленої ст. 657 цього Кодексу для основного договору, і місцевий суд дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову, оскільки за правилом ч. 1 ст. 220 ЦК України недодержання сторонами вимоги Закону про нотаріальне посвідчення договору робить такий договір нікчемним. Тобто Верховний Суд України визначив письмову форму договору, який підлягає нотаріальному посвідченню, як нотаріальну форму. Отже, якщо попередній договір нотаріально не посвідчений він є нікчемним і преданна сума підлягає поверненню. Для того щоб вірно вас проконсультувати необхідно бачити всі документи .Надам письмовий аналіз  з силками на норми законодавства і відповіними судовими практиками. Звертайтесь маю досвід вирішення справ даної категорії  050 903 86 88.

Похожие вопросы

Реклама
Мой ответ