Украина
category

Земельное право. Пай. Договора.Регистрация аренди.

Вопрос № 2055
Земельное право. Пай. Договора.Регистрация аренди.
11 консультаций
100 грн.

Добрый день!

Подскажите пожалуйста, как быть в такой ситуации.

Два земельных пая были переданы в аренду на 20 лет по договорам от 26.08.2014 года.

Первый пай и договор зарегистрирован  в Гос реестре прав 01.11.2016 г. и договор на руках.

Второй договор фирма так и не отдала и в Гос реестре он не зарегистрирован вообще, а уже 2018 год.

Но расчеты фирма, что арендует землю, проводит по 2 договорам.

Интересуют такие вопросы:

1. Если написать этой фирме письмо о поднятии арендной платы, от чего лучше отталкиваться? Есть ли смысл переделывать нормативную оценку от которой считается процент денег? Или лучше поднять сам процент? Оценка делалась в 2014 году, когда доллар только начинал  расти, и нас сегодняшний день арендная плата "копейки".

2. Какие последствия того, что договор не зарегистрирован, можно ли написать фирме, что я считаю договор недействительным?

Спасибо большое.

Консультации Советников

Добрый день!

Вы задали столько вопросов, которые явно не на сумму, заявленную Вами (плюс еще с этой суммы процент сайту).

Если хотите получить полноценную консультацию, с ссылками на нормативные акты, обращайтесь в индивидуальном порядке.  

24.07.18 19:39
Валентина

Если бы я располагала другой суммой денег, я бы изначально обратилась к адвокату, а не к юристам онлайн.

Я лично от Вас не требую писать мне ответы на ВСЕ вопросы.

ЗУ "Про оренду землі"

Стаття 13. Поняття договору оренди землі

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

У Рішенні Верховного суду міститься роз'яснення набрання моменту чинності договору оренди:

від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16міститься правовий висновок про те, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, а отже починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Стосовно реєстрації:

КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ ПОСТАНОВАвід 17 жовтня 2012 р. № 1051 Київ

Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру

4. Ведення Державного земельного кадастру здійснює Держгеокадастр та його територіальні органи.

Держателем Державного земельного кадастру є Держгеокадастр.

Функції адміністратора Державного земельного кадастру виконує визначене Держгеокадастром за погодженням з Мінагрополітики державне підприємство, яке належить до сфери управління Держгеокадастру.

Стосовно строків реєстрації: наскільки я знаю, то строку реєстрації немає, договір набере чинності лише після реєстрації, тобто якщо Ви зареєструвала пізніше, то відповідальності не буде.

Здравствуйте. Ваши вопросы выходят за рамки оплаты, которую Вы предлагаете. Могу предоставить полный письменный ответ в рамках заданного Вами вопроса с указанием конкретного механизма действий по индивидуальной договоренности. Адрес электронной почты есть в моем профиле. Обращайтесь. 

Ответ оплачен: 100 грн.

3. Ви маєте право отримати другий екземпляр договору

4. Ви маєте право внести зміни до договору, але зміни двосторонні

 тобто Ви пропонуєте іншій стороні умови, обговорюєте і приймаєте, самостійно ні, але навряд так щоб строк дії вважався з 2014 року, адже договір оренди землі починає діяти, коли ЗАРЕЄСТРОВАНИЙ. Ваш договір реєстрації немає, наскільки я розумію.

Здравствуйте.

Как я понимаю Ваша цель увеличить арендную плату.

Арендатор уже вам отказал в увеличении или вы ещё не обращались?

24.07.18 19:51
Валентина

Еще не обращалась.

24.07.18 19:56

я работаю с агрофирмами и знаю что они ценят своих арендодателей. Земля сейчас им важна. По этому обратитесь с просьбой повысить аренду. И заодно получите копии договоров. Не идите на конфликт. Такие фирмы имеют ресурсы чтобы судится, но дело в том что суд никому кроме юристов не выгоден 

Про внесення змін про оплату, то непогано було б подивитися на цей договір, можливо там прямо не передбачена фіксована ціна, а зазначено, що вона має випливати з ринкових цін на даний момент. Також у договорі може бути передбачено з якою періодичністю договір буде переглядатися і т д, тому Вам не доведеться шукати "обхідні шляхи".

Якщо таких умов немає то:

Відповідно до ст. 30 ЗУ "Про оренду землі"

Стаття 30. Зміна умов договору оренди землі

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Ви ініціюєте- вони відмовляються - Ви йдете до суду і скоріше за все, Ви його виграєте, якщосума, що Ви отримуєте, значно менша за ринкову.

Можете задати питання, якщо я щось пропустила. Бажаю Вам успіху у вирішенні проблеми.

Доброго дня! 

Відповідно до Закону "Про оренду землі" 

Стаття 15. Умови договору оренди землі

Істотними умовами договору оренди землі є:

об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування). 

Стаття 17. Передача об’єкта оренди

Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 21. Орендна плата за землю

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди

У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Стаття 23. Зміна орендної плати

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Стаття 30. Зміна умов договору оренди землі

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. 

Взагалі, державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з земельною ділянкою проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Державну реєстрацію прав на земельні ділянки проводять державні реєстратори, що перебувають у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав, нотаріуси шляхом внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 

Стаття 19. Строки проведення реєстраційних дій та надання інформації з Державного реєстру прав

Державна реєстрація права власності та інших речових прав (крім іпотеки) проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

Щодо розірвання договору то, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. 

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки. 

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону. 

Добрый день, свяжитесь со мной - я предоставлю вам механизм решения Вашей проблемы. С уважением, Д. А. Блавацкая (darja.blavackaja25@gmail.com).

Здоровья! К вышеизложенным советам моих коллег нечего и добавить. Добавлю только то, что агрофирмы очень лояльны к своим арендодателям, и с ними можно целиком и полностью мирно и спокойно обо всем договориться! Не могу не согласиться с коллегой Елизаветой Тарабакой о том, что суд в Вашей ситуации, будет выгоден разве, что юристам...

Добрий вечір!

Повністю погоджуюсь з колегами, для надання більш детальної інформації НЕОБХІДНО КОПІЮ ДАНОГО ДОГОВОРУ, оскільки крім уже згаданого Закону України (ЗУ) "Про оренду землі", є також Типовий договір оренди земельної частки (пай) затверджений Наказом Державного комітету України по земельним ресурсам, але на сьогодні є лише Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру. Загальну картину згідно наданих Вами даних, описала моя колега Ірина Дейкун.

Я Вам рекомендую зробити так, як описала моя колега Єлизавета Тарабака, але тут є один важливий Нюанс, а саме в договорі має бути прописано за скільки часу Ви маєте написати Орендарю письмове звернення чи листа, щодо бажання збільшити розмір орендної плати, для цього необхідно прочитати договір.

Стосовно необхідності отримання Вашого примірнику договору, то погоджуюсь, з колегами, що необхідно звернутися до Ваших орендарів з письмовим зверненням, щодо надання Вам вашого примірника договору, або нададуть Вам докази, що вони його Вам направляли. 

Стосовно питання листа, щодо визнання договору оренди недійсним, то договір оренди недійсним, можна лише через суд. Але ці питання, також прописуються у договорі, тому необхідно перечитати договір.

Але як пишуть мої колеги, орендарі поважають своїх орендодавців, тому спробуйте вирішити Ваші питання мирним шляхом, перепискою, якщо не зможете домовитися, тоді уже звертайтесь до суду.

Сподіваюсь, що Вам допоміг!

Якщо виникнуть запитання, звертайтесь!.

P.S. Можу не швидко відповідати, у зв'язку із завантаженістю, але всі листи будуть прочитані. Дякую за розуміння.

24.07.18 22:36
Валентина

Спасибо большое!

Первое номативно -горошова оценка и так выросла в два раза в каждой области Украины она разная, вы можете в письменной форме обратится к орендатору  повысить процент .

Второе Не может быть чтобы договор был еще не зарегистрирован ,они за вас платят налоги и налоговая проверяет реестр.

Третье Договора аренды не разрываются в одностороннем порядке а только через суд и на это должны быть причины .

Четвертое Вы просто на очень большой строк заключили сейчас минимальный строк аренды 10 лет

Будут дополнительные вопросы звоните пишите поможем разобраться.

Похожие вопросы

Реклама
Мой ответ