Украина
category

Покупка квартиры по договору деревотива

Вопрос № 2606
Покупка квартиры по договору деревотива
12 консультаций
200 грн.

Добрый день. Забронировали квартиру на стадии котлована в 5 очереди ЖК. 1 очередь сдана 2 в процессе. Возможно консультация относительно документов?

Консультации Советников

ЗВОНИТЕ

+380673920761; +380502084100

Здравствуйте. Да, консультация возможна. Опишите, пожалуйста,  Вашу ситуацию более детально и интересующий Вас вопрос. Можете написать здесь или написать на электронную почту pravoizachita@gmail.com

Здоровья! Отправте мне на почту имеющиеся у Вас документы, я посмотрю и напишу Вам, как Вам поступать.

Здравствуйте. Напишите мне на электронную почту суть ситуации и при возможности желательно увидеть копии документов (договор и т.п.). Я ознакомлюсь и предоставлю Вам полную консультацию. 

Эл. почта vleonovadvocat@gmail.com

С уважением, В.Леонов 

Ответ оплачен: 100 грн.

Добрый день, Евгений!

Согласен с коллегами относительно необходимости уточнения относительно "консультации по документам" - более подробно можете написать на почту: lmityas@meta.ua

Из общих положений могу сообщить, что Вам надо обратить внимание на следующие моменты:

I. Вариант инвестирования в строительство на этапе «котлован» должен сопровождаться Вашим контролем процесса выполнения работ застройщиком по ссылке: http://forum.domik.ua/chrnyj-spisok-nedostroev-t17775.html

Полностью избавить себя от рисков на стадии "котлован" невозможно и это не зависит от формы договора. Тут следует учитывать такие слагаемые как: - хорошая репутация строительной компании, - наличие разрешительной документации, - успешно реализованные проекты, - работающие краны на площадке выбранного вами объекта и т.д. 

II. Определенные условия к застройщикам, реализующим квартиры в будущем доме на этапе "котлован", регламентируются Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», который позволил упорядочить долевые отношения между участниками сделки.  

ПО ОСОБЕННОСТЯМ ДОГОВОРА ДЕРИВАТИВА рекомендую почитать эту ссылку:

https://cpk.ua/publications/articles/full/pokupka-...

https://cpk.ua/publications/articles/full/pokupka-kvartiryi-v-novostroyke-cherez-derivativ-pravda-li-to-chto-nam-govoryat/

III. И на будущее Вам в любом случае необходимо обратить внимание на само оформление покупки квартиры (СПРОСИТЬ У ЖИЛЬЦОВ 1-й ОЧЕРЕДИ ВСЕ ЛИ БЫЛО ТАК), происходит только в тех случаях, когда застройщик:

3.1.Подготовил и заверил документ на распределение нежилой и жилой недвижимости

3.2. Имеет на руках тех.паспорт на новостройку, выданный БТИ.

3.3. Получил подпись в акте, выданном ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция) Украины

3.4. Имеет разрешение на ввод новостроя в эксплуатацию

3.5 Указал новострой в кадастровом учете государственного реестра

3.5. Уже присвоил новостройке почтовый адрес.

Представители застройщика (менеджер по продажам, специалист отдела продаж) обязаны предъявить полный пакет документов по первому вашему требованию. 

Весь процесс покупки и оформления квартиры разделяется на два ключевых этапа: подготовка пакета документов и непосредственное их оформление.

В список документации включены:

1. Акт приема-передачи квартиры. Выдает его застройщик по требованию покупателя. Перед подписанием акта необходимо осмотреть квартиру (если дом уже достроен) или экспликацию жилья, если новостройка находится на этапе строительства. Если вас все устраивается, акт подписывается двумя сторонами;

2. План (экспликация) квартиры и кадастровый паспорт. Его можно получить, поставив недвижимость на учет в государственном кадастровом реестре Украины;

3. Договор на кредит и закладная, если жилье приобреталось в кредит или ипотеку. Закладную можно получить в банке, который выдал кредит;

4. Документ, подтверждающий регистрацию на право собственности жилья. Он выдается регистрационной службой Украины;

5. Паспорт и ксерокопии каждой страницы каждого собственника недвижимости, если их несколько;

6. Договор с застройщиком (например, договор на инвестирование) в двух экземплярах.

Оформление квартиры в новостройке выполняется в государственной регистрирующей службе. Представитель госструктуры проверяет наличие всех необходимых документов, после чего выдает электронное заявление о желании покупателя вступить в право собственности жилья. Покупатель подписывает акт. Государственное учреждение имеет право рассматривать заявление в течение 30 дней. После того, как выдается регистрация на право собственности, покупатель является владельцем новой квартиры. 

С уважением и удачи Вам!

Добрый день.

Знаю данный вопрос не по наслышке. Имел оыт консультирования клиентов, приобретения квартир.

Буду рад ответить на интересующие Вас вопросы.

+380956138235

С уваженим

Никита Жуков

Ответ оплачен: 100 грн.

Доброго дня!

По Вашому питанню перш за все треба детально мати уявлення, що таке Форвардний контракт(дериватив):

Згідно п. 14.1.45 Податкового кодексу України, дериватив - стандартний документ, що засвідчує право  / або зобов'язання придбати або продати в майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах. Аналогічне визначення поняття «дериватив» є і в п.1 Постанови КМУ від 19 квітня 1999 N632.

До деревативу відносяться (в тому числі):

форвардний контракт;

ф'ючерсний контракт;

опціон.

Зупинимося на форвардному контракті, так як саме він найчастіше використовується у будівництві. Форвардний контракт - це стандартизований цивільно-правовий договір, за якою продавець зобов'язується в майбутньому в установлений строк передати базовий актив у власність покупця на певних умовах, а покупець зобов'язується прийняти в установлений строк базовий актив і сплатити за нього ціну, визначену таким договором.

Базовим активом, в основному, є майнові права на об'єкт інвестування (тобто майбутня квартира).

Укладаючи такі договори, в подальшому покупець набуває у власність майнові права (за відповідним актом), на підставі яких після введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси, інвестор має право отримати у власність об'єкт інвестування.

Особливості

При інвестуванні через деривативи, сторони, як правило, підписують не один, а два договори. А саме:

Договір купівлі-продажу деривативу

Договір купівлі-продажу майнових прав.

Це пов'язано з тим, що забудовник (замовник) оптимізує своє оподаткування. Так, вартість квартири «розбивається» на 2 договору. В основному, 30-40% ціни квартири включають у вартість договору купівлі-продажу деривативу (в деяких випадках ця сума доходить і до 60%). Інша частина вартості споруджуваної квартири проходить за договором купівлі-продажу майнових прав. Подібна практика склалася через те, що відповідно до п. 196.1.1 Податкового кодексу України операції з продажу деривативу не є об'єктом оподаткування, отже забудовник (замовник) не платить ПДВ у розмірі 20% від отриманих коштів за договором купівлі-продажу деривативу.

Якщо не вникати в юридичні тонкощі поставки товару через форвардний контракт покупцеві (інвесторові), договір купівлі-продажу деривативу потрібен для того, щоб інвестор зміг отримати від забудовника майнові права на квартиру і в подальшому право власності.

Як правило, одночасно з підписанням договору купівлі-продажу деривативу сторони підписують договір купівлі-продажу майнових прав з відкладеним умовою. Після 100% оплати за деривативу і підписання акта приймання-передачі деривативу, в силу вступає договір купівлі-продажу майнових прав, який в загальному і супроводжує інвестора до отримання права власності. І саме в цьому договорі позначено всі істотні аспекти угоди (термін здачі будинку в експлуатацію, термін отримання права власності, права і відповідальність сторін і т.п.).

Основним ризиком укладення двох договорів для інвестора є неможливість повного повернення внесених коштів (наприклад, в разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав). Адже навіть якщо забудовник порушить умови договору купівлі-продажу майнових прав (умовно його назвемо в цій схемі «основним договору»), то умови форвардного контракту він виконав. Інвестору в обумовлені строки був поставлений форвардний контракт, про що і був підписаний відповідний акт. У підсумку, покупець має право вимагати повернення тільки тих грошей, які зараховані за договором купівлі-продажу майнових прав, а це близько 60-70% від суми інвестиції (якщо інше не передбачено в самому договорі).

Форма, оподаткування і додаткові витрати

До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, тому форма вищевказаних договорів повинна бути обов'язково письмова (ч. 2, ст. 656 Цивільного кодексу). Продаж форвардного контракту завіряється (реєструється) товарною біржею. Згідно Закону «Про товарну біржу», угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню

При підписанні таких договорів додаткового податкового навантаження для покупця не існує на відміну тих же попередніх договорів, тому що первинне право власності на квартиру виникає у інвестора. Але вартість оформлення форвардного контракту в основному перекладають на плечі покупця. Залежно від біржі, така реєстрація коштує до 700.

В основному, в будівництві житла з використанням договорів деривативу беруть участь такі суб'єкти: замовник, забудовник, генпідрядник, пайовий венчурний недиверсифікований інвестиційний фонд, компанія з управління активами (КУА), товарна біржа. Договір купівлі-продажу майнових прав, як правило, полягає покупцем з замовником будівництва, а договір купівлі-продажу деривативу - із венчурним фондом, від імені якої діє КУА.

Переваги і недоліки.

Серед основних переваг інвестування в нерухомість, що будується через деривативи можна виділити:

додаткові гарантії порядності забудовника. Навряд чи недобросовісний забудовник буде використовувати таку схему для фінансування проекту, тому що вона досить непроста в створенні і обслуговуванні;

відсутність податкового навантаження;

мінімізується ризик подвійних продажів об'єктів нерухомості (тому що контракт проходить реєстрацію на біржі);

покупець є первинним власником квартири

Гарантії, звичайно, більше умовні (помилитися можна і не спеціально) - крім компанії-забудовника більше ніхто не може знати стан справ з проектом, тим більше що він може змінюватися протягом будівництва.

Ризики і недоліки

за типовими умовами договорів, неможливо повернути інвестиції в повному обсязі (в разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав);

забудовник має право залучати кошти для будівництва до отримання необхідної дозвільної документації;

Не існує окремого закону, що регулює форвардні контракти, що дає якесь «простір для маневру» забудовнику (в порівнянні з ФФБ, облігаційної схемою)

відсутність будь-якого контролю над фінансовими потоками залучених коштів з боку державних органів, управителів та ін;

можливість нецільового використання отриманих коштів;

ризик з термінами завершення будівництва і здачі об'єкта в експлуатацію, які можуть затягнутися на невизначений час;

досить складна для розуміння схема.

Як показує практика будь-які договори між забудовником і приватним інвестором максимально захищають права забудовника - і договір деривативу не виняток. Тому перед підписанням необхідно уважно вивчити пропонований договір і звернути увагу на такі нюанси:

На договірні аспекти, в тому числі на: порядок і підстави розірвання договору та повернення коштів; момент передачі майнових прав; матеріальну відповідальність сторін; чіткі терміни завершення будівництва; порядок і терміни отримання права власності; права і обов'язки сторін та ін.).

На можливість дострокового розірвання договору покупцем у разі порушень продавцем умов договору і на повне повернення коштів;

Важливо щоб детально були прописані характеристики квартири, а саме: місцезнаходження об'єкта будівництва (будівельна адреса будинку, номер черги або секції), номер квартири, поверхова її розташування, кількість кімнат, загальна / житлова площа;

На наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво;

На репутацію суб'єктів будівництва;

На досвід будівництва подібних об'єктів;

З повагою, 

Костянтин Гончаренко

Здравствуйте. Отправила Вам консультацию  на электронную почту.

Добрий вечір!

Звертаю Вашу увагу на консультацію колеги Лещенко Дмитра. 

Також важливо який вид деревотиву Ви бажаєте укласти. Їх види та відмінності відповідно до Податкового кодексу України (надалі - ПКУ) описав колега Констянтин Гончаренко. 

Також є досить цікавим запитанням, у кого Ви забронювали квартиру: у забудовника чи у першого інвестора, і зараз бажаєте зробити замінити сторону з першого інвестора на Вас. Якщо бажаєте замінити сторону, він має бути тристороннім і з письмової згоди забудовника. Інколи трапляються випадки, це дуже рідко, коли укладають договори не із забудовником, а генеральним підрядником, а потім дуже багато проблем. Тому зверніть увагу також і на цей момент. 

І головне запитання, підкажіть будь ласка, Ви бажаєте отримати консультацію щодо документів для укладення попереднього договору чи документів, які повинен мати забудовник.

Сподіваюсь, що Вам допоміг!

Якщо виникнуть запитання, звертайтесь.

P.S. Можу не одразу відповісти. Дякую за розуміння.

День добрый.Как уже указывали коллеги, приложите пожалуйста документы по возможности.

У застройщика в идеале должно быть от ГАСКа разрешение на строительство или хотя бы разрешение на подготовительные работы. Это подтверждает факт проверки ГАСКом документом и дает понимание, что документы существует,а  не банальный "нахалстрой" который потом будут узаканивать, занося чемоданы.

Относительно деривативов - основная идея  для застройщика - вы покупаете дериватив за Х денег - приобретая по сути ПРАВО купить квартиру за У денег. Т.е. застройщик от вас получает сразу часть маржи, которая является его прибылью. Что касается ваших гарантий на недвижимость, то тут как говорят "есть нюансы". По этому по возможности - поделитесь договором и консультация будет предметной.

Добрый вечер!

Если вопрос еще актуален, связывайтесь.

Занимаюсь анализом документов в данных вопросах.

0999 500 811; 097 625 15 24, Besschastnaya@gmail.com

К слову, так же проверяю застройщиков. 

Похожие вопросы

Реклама
Мой ответ