Украина
category

Кредит под залог недвижимости.

Вопрос № 3308
Кредит под залог недвижимости.
3 консультации
200 грн.

Добрый день,

Необходима действующая и максимально безопасная схема для кредитования под залог недвижимости (от физ.лица) с целью инвестирования/ дохода.

- Какие подводные камни, мошеничество итд., могут быть с последующим взысканием недвижимости в случае непогашения обязательства?- Налоги?

P.S. фактически повтор вопроса 3304. Не могу зайти в аккаунт чтоб прочитать ответы. Для тех кто оставлял советы - скопируйте, пжлст.

Консультации Советников

Ответ оплачен: 200 грн.

Доброго дня!

Відповідно до ст. 1046 ЦК України, за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.

Згідно з ч.1 ст. 1047 ЦК України, договір позики укладається у письмовій формі, якщо його сума не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, а у випадках, коли позикодавцем є юридична особа, - незалежно від суми.

Нотаріальна форма договору позики не вимагається незалежно від суми договору; однак за згодою сторін договору, договір позики може бути укладений в нотаріальній формі.

В цьому разі при посвідченні договору в державній нотаріальній конторі необхідно сплатити державне мито у розмірі 1 відсоток суми договору, який визначений Декретом Кабінету Міністрів України вiд 21.01.1993 "Про державне мито".

Частиною 2 ст. 1047 ЦК України визначено, що на підтвердження укладення договору позики та його умов може бути представлена розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передання йому позикодавцем визначеної грошової суми або визначеної кількості речей.

Тобто, розписка є документом, що підтверджує передачу грошей позикодавцем позичальнику. Однак слід мати на увазі, що розписка не є письмовою формою договору позики і не замінює її. Розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передання йому позикодавцем визначеної грошової суми або визначеної кількості речей, є лише борговим документом, що підтверджує укладання договору позики. Розписка або інший документ, якщо вони знаходяться у позикодавця, засвідчують факт отримання позики.

Згідно з ч. 1 ст. 1048 ЦК позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Таким чином, за загальним правилом договір позики є відплатним.

Перш за все розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. Але якщо договором не встановлений розмір процентів, їх розмір визначається на рівні облікової ставки Національного банку України. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.

Договір позики вважається безпроцентним, якщо:

1) він укладений між фізичними особами на суму, яка не пе­ревищує п'ятдесятикратного розміру неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, і не пов'язаний із здійсненням підприємницької діяльності хоча б однією із сторін;

2) позичальникові передані речі, визначені родовими ознаками. (ч. 2 ст. 1048 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст. 1049 ЦК України, позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Тобто, договором може визначатися і сам порядок повернення: частинами і в певні проміжки часу. Так, наприклад, у договорі можуть передбачатися час і місце повернення, особа, якій треба повернути позику.

За загальним правилом, якщо місце повернення позики не встановлене у договорі, повернення проводиться за місцем проживання позикодавця, а якщо позикодавцем є юридична особа, - за її місцезнаходженням на момент укладання договору. Якщо позикодавець на момент повернення позики змінив місце проживання (місцезнаходження), на нього покладається обов'язок сповістити про це позичальника.

Вимогами абз.2 ч.1 ст. 1049 ЦК України визначено, що позичальник повинен повернути гроші або речі протягом тридцяти днів від дня пред'явлення позикодавцем вимоги про повернення позики, якщо:

1) в договорі відсутні умови щодо строку повернення позики;

2) строк повернення позики в договорі визначений моментом пред'явлення позикодавцем вимоги про повернення позики.

В договорі можуть бути встановлені інші умови повернення позики.

Позичальник може повернути позику, надану за договором безпроцентної позики, достроково, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ч.3 ст. 1049 ЦК України, позика вважається повернутою з моменту фактичного передання речей, визначених родовими ознаками, позикодавцеві (із рук в руки) або з моменту зарахування грошових коштів, що позичалися, на банківський рахунок позикодавця.

Якщо договір позики є оплатним, його належне виконання передбачає також оплату в повному обсязі процентів за користування грошовими коштами.

Статтею 1050 ЦК України визначено наслідки порушення договору позичальником. Так, якщо позичальник своєчасно не повернув суму позики, він зобов'язаний сплатити на вимогу позикодавця суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором.

Договором може бути встановлений інший розмір процентів за прострочення повернення суми позики та процентів за користування.

В разі необхідності, сторони також можуть забезпечити виконання договору позики заставою або іпотекою у порядку, передбаченому цивільним законодавством.

Відповідно до ст. 546 ЦК України, виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Крім того, у ч.1 ст. 575 ЦК України, виокремлюється такий вид застави як іпотека, якою є «застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи».

Згідно з ст. 572 ЦК України, в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Вимогами ст. 577 ЦК України, визначено, що якщо предметом застави є нерухоме майно, а також в інших випадках, встановлених законом, договір застави підлягає нотаріальному посвідченню.

Крім того, застава нерухомого майна підлягає державній реєстрації у випадках та в порядку, встановлених законом.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з ч.1 ст. 18 Закону Україну «Про іпотеку», іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Отже, при укладенні договору позики необхідно зазначити, що виконання зобов'язання за цим договором забезпечується заставою (іпотекою), визначити майно, яке передається у заставу (іпотеку), а також укласти окремий нотаріально посвідчений договір застави (іпотеки).

Крім того, у разі укладення договорів застави або іпотеки, для забезпечення виконання умов договору позики, необхідно сплатити державне мито, розміри якого встановлено згідно з Декретом Кабінету Міністрів від 21.01.1993 «Про державне мито»:

– за нотаріальне посвідчення договорів застави передбачено сплату державного мита у розмірі 0,01 відсотка предмета застави, але не менше 5 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і не більше 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян

– за посвідчення іпотечних договорів, а також за посвідчення договорів відступлення права вимоги передбачено сплату державного мита у розмірі 0,01 відсотка вартості предмета іпотеки, зазначеної в іпотечному договорі.

Відповідно до ст. 589 ЦК України, у разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави.

За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв'язку із пред'явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ст. 7 Закону України «Про іпотеку», за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання.

Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення боржником основного зобов'язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

Тобто, у разі невиконання боржником свого зобов’язання, позикодавець може розраховувати на повернення грошових коштів, сплату процентів за користування позикою, неустойки та інших понесених витрат за рахунок майна переданого в заставу чи іпотеку.

Порядок звернення стягнення на предмет застави або іпотеки визначений ст. 590 ЦК України (звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом.) та ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя) відповідно.

Тобто, при укладенні договору застави або іпотеки можливо передбачити такий порядок звернення стягнення на майно, як виконавчий напис нотаріуса.

Вчинення виконавчого напису на нотаріально посвідченому договорі застави (іпотеки) у порядку, передбаченому Законом України "Про нотаріат", перетворює його на виконавчий документ згідно зі ст. 3 Закону "Про виконавче провадження".

Ви як позикодавець, який фактично надає поворотну фінансову допомогу іншій особі, не сплачуєте ніяких податків. Що стосується позичальника, то сума позики протягом дії договору не є об'єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб. Якщо ж позика не повертається позичальником у термін, який визначений договором, то сума такої позики включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи як інші доходи та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18% і військовим збором 1,5%. Зазначена норма передбачена пп. 165.1.31 ст. 165 Податкового кодексу України.

Всього доброго!

Успіхів Вам!

20.07.20 19:02
Alex

Александр, спасибо за ответ.Если я, скажем, "одалживаю" 10 000 Долларов под 24% годовых на срок 12 месяцев. т.е в конце срока я получаю свои 10 000 + 2400$ процентами.Должен ли я платить налог от этого дохода?На сколько это может быть проблемой, если эти налоги не платить и в дальнейшем возникнет прициндент с кем-то из должников с информированием налоговой итд...?

Спасибо

Здравствуйте.

В Вашем случае подойдет договор займа.

Предметом договора займа являются вещи и денежные средства.

Договор займа заключается как в устной так и в письменной форме.Согласно гражданского законодательства договор займа заключается в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер необлагаемого минимума доходов граждан, а в случаях, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

Закон не требует нотариального удостоверения договора займа, однако по договоренности сторон или по требованию одной из сторон договор может быть нотариально удостоверен. В Вашем случае однозначно письменный и нотариально заверенный договор.

В подтверждение заключения договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы.

По общему правилу расписка является достаточным документом, чтобы заключить договор займа и в будущем иметь возможность вернуть полученные средства. Наличие оригинала расписки является подтверждением наличия долга или факта исполнения обязательства по договору займа (если оригинал расписки у заемщика, то считается, что кредитор получил средства и вернул ее заемщику).

Займодатель имеет право на получение от заемщика процентов от суммы займа, если иное не установлено договором или законом. Размер и порядок получения процентов устанавливаются договором. Если договором не установлен размер процентов, их размер определяется на уровне учетной ставки Национального банка Украины .

В случае отсутствия иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа.

Договор займа считается беспроцентным, если он заключен между физическими лицами на сумму, не превышающую пятидесятикратного размера необлагаемого минимума доходов граждан, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон.

Таким образом, Вы прописываете в договоре все моменты (даты, сроки, суммы, условия, обязательства, залоги и т.п.), которые удовлетворяют обе стороны, а затем обращаетесь в нотариальную контору.

Рисков для Вас как таковых нет, если будет грамотно составлен договор и прописаны все необходимые нюансы, - в случае нарушения договорных обязательств - либо денежные средства, либо залоговое имущество.

Все споры регулируются в досудебном и судебном порядке. 

Доброго дня!

Повідомляю наступне:

Згідно з ч.1 ст. 1047 ЦК України, договір позики укладається у письмовій формі, якщо його сума не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, а у випадках, коли позикодавцем є юридична особа, - незалежно від суми.

За бажанням договори можуть бути нотаріально завірені(для нерухомості обов язково завірити)

У разі не повернення боржники несуть відповідальність своіім майном котре забезпечене заставою.

Щодо податків то оптимально мати ФОП 3 групи - податок за себе та 5% від доходу

Граничний дохід до 7 млн в рік

Як фіз. Особа податок:

ПДФО -18%

ВЗ-1,5%

Декларацій про майновий стан подається до податковоіі за місцем реєстрацііі.

Якщо діяльність буде постійною ,необхідно буде ліцензія на проведення фін.операцій від НБУ.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Похожие вопросы

Реклама
Мой ответ