Украина
category

Оформлення прибудинкової території без створення ОСББ

Вопрос № 3781
Оформлення прибудинкової території без створення ОСББ
5 консультаций
237 грн.

Доброго дня. Є така дилема. У нас будинок 1956 року, двохповерховий на 4 квартири. Виходи з двох сторін, номер будинку один, квартири по дві з кожного боку. Навколо будинку є територія, поділена на всіх мешканців під грядки десь по 2-3 сотки, та окремо-суцільно ряд тимчасово збудованих приміщень без фундаменту під кладовки. Три квартири були приватизовані, четверта отримала власника у 2020. На даний момент ми хочемо прибудинкову територію оформити документально та прив*язати до будинку у спільну власність. Але нас всюди ганяють та відмовляють у створенні технічної документації, мотивуючи що потрібно створити ОСББ. На балансі ми ніде не стоїмо, територія получається як міської ради. В будинку проживають 2 пенсіонери і молода сім*я та мати одиначка. Створювати та вести осбб немає кому. Підкажіть як оформити дану ділянку. Дякую.

Консультации Советников

Здоров'я! У вас є декілька варіантів, або ОСББ, або долучитись до ЖЕКу, або до будь-якої керуючої компанії! 

Самий, ідеальний (на мій погляд), для вас варіант, це створити ОСББ, та найняти керуючого вашим ОСББ, повноваження якого буде прописано в статуті! 

Хоча, перед тим, як цим займатися, потрібно перш за все дізнатись,чи не підлягає цей будинок зносу, хто обслуговує його та ін.

23.11.21 19:14
Світлана

Дякую за консультацію. Оціню в процесі, оскільки займаюсь зараз цим питанням.  Наше законодавство  взаємовиключне. ОСББ більш-менш оптимальний варіант для хрущовок та старих багатоповерхівок, але не для радянських двоповерхових будинків типу особняка, які будувались щоб заповнити чимось площу в провінційних містечках. Там ОСББ не створиш, пенсіонерам не потрібно , а молодь не розуміє для чого це взагалі. А інших варіантів місцеві чиновники не пропонують. 

25.11.21 10:31

Нажаль так. Але зі створенням ОСББ у вас, за великим рахунком, нічого не зміниться, а навпаки, ви і по жильці будинку, будете бачити за що ви платите кошти та куди вони ідуть, та маєте змогу вибирати з ким співпрацювати, а з ким ні. Тим більше наймаючи керівника вашим ОСББ ці всі обов'язки будуть покладений саме на нього, а рішення він повинен приймати тільки після отримання згоди від пожильців будинку.

Доброго дня!

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку визначає Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

ОСББ може бути створено у багатоквартирних будинках з кількістю квартир від 3 та більше.

Якщо немає можливості створити ОСББ , або співласники не визначилися з формою управління будинком, то такий будинок  є комунальною власністю територіальної громади міста , села чи ОТГ він перебуває на балансі міста , села чи ОТГ , ОПЕРАТИВНЕ УПРАВЛІННЯ ТА КОНТРОЛЬ стану будинку організовує місцева адміністрація у особі її виконавчого органу Департаменту Житлово-комунального господарства , департаменту інфраструктури та подібних органів створених місцевою адміністрацією вказаний орган ( департамент ЖКГ) Є БАЛАНСОУТРИМУВАЧЕМ Вашого будинку він має зробити подання до місцевої адміністрації про залучення керуючої компанії ЖЄКу, для подальшого управління будинком та прибудинковою територією  мешканці якого не створили ОСББ.

Все, що знаходиться в 10 метрах від будинку є прибудинковою територією та є спільною сумісною власністю співмешканців. Ви спільно можете користуватися вказаною територією

Відповідальна особа по будинку або один з мешканців -власників може звернутися до міського голови міста з письмовою заявою про призначення управителя (ЖЕК) для обслуговування території та будинку. Міська , обласна, сільська чи ОТГ адміністрація має провести тендер та визначити управителя вашого будинку з яким укладає договір на надання послуг та оплатою за них згідно квитанцій які управитель буде щомісяця направляти мешканцям будинку до сплати.

Наразі Вам необхідно звернутися до органу МС (МІСЬКОГО ,сільского , або голови ОТГ з зверненням , щодо призначення Вашому будинку управителя)

Вам мають надати письмову відповідь у 30 -ти денний термін ЗУ Про звернення громадян.

передати будинок та територію на баланс можливо лише ОСББ чи ЖБК зі статусом юридичної особи , яка в подальшому зможе підписувати акти про передачу майна  на свій баланс , його утримання та обслуговуванн.

-------

Придомовая территория - это общая совместная собственность жильцов дома , а если ОСМД( ОСББ) НЕ СОЗДАНО территория находится в коммунальной собственности города.

Единственный возможный на сегодня вариант приватизации придомовой территории – создать ОСМД(ОСББ) (объединение совладельцев многоквартирного дома) и оформить передачу участка в собственность. В этом случае, придомовая территория не становится собственностью ОСМД, а является общей собственностью совладельцев.

ОСМД – юридическое лицо, неприбыльная организация, созданная собственниками квартир дома с целью управления домом, улучшения качества предоставления коммунальных услуг и рационального использования совместного имущества

. Дом стоит на земле коммунальной собственности, по этому все договора регистрируются в местном совете, в том числе магазины, кафе и т.д. Вам необходимо написать заявление к мэру ( к председателю сельсовета, смотря где живёте) с требованием предоставить информацию об обслуживании дома и назначение управителя.

 С уважением,

Константин Гончаренко

23.11.21 15:52
Світлана

Дякую. А якщо ми в подальшому хочемо приватизувати цю прибудинкову територію  нам ЖЕК дозвіл надасть ?

23.11.21 16:29

Приватизувати спільну територію неможливо, вона є у користуванні всіх жителів будинку, як спільна власність співласників.

Територію можливо передати у користування та на баланс вашому будинку у разі якщо буде створено юридичну особу -ОСББ. тоді територія стане власністю всього будинку.

ЖЕК - Це лише управитель призначений для обслуговування території органом місцевого самоврядування.

Власником території та будинку на ній є місто чи село на в якому вони знаходяться, а після створення ОСББ, місто може передати будинок і територію на баланс створеного ОСББ.

Якщо ЖЕК керуюча компанія не буде вас влаштовувати ви збираєте підписи 80% власників квартир і звернення подаєте на міського голову і виконком має провести тендер і визначити вам новий ЖЕК до того часу поки ви не створите ОСББ чи Житлово -будинковий комітет

З повагою,

Костянтин Гончаренко

23.11.21 16:58
Світлана

Давайте розмежуємо. 

Якщо будинок створить ОСББ, тоді можна звертатись до землеупорядників по технічну документацію на прибудинкову територію, яка після реєстрації визначає що - територія відходить будинкові у спільну власність всіх мешканців, що в подальшому дозволяє використовувати її в своїх цілях тобто приватизувати, будувати гаражі, огорожу і тп

Якщо будинок на балансі міської ради і управитель ЖЕК, тоді технічну документацію на прибудинкову територію зробити неможливо, і фактично мешканці користуються територією до тих пір поки міська рада дозволяє, без права на будівництво гаражів, підвалів, огорожі... Або потрібно за кожну окрему споруду подавати заяву на дозвіл для будівництва у міську раду на розгляд. Хочу огорожу біля будинку - заява, хочу гараж біля будинку - теж заява і тп. А грядкою просто користуюсь?

23.11.21 18:25

Якщо буде ОСББ , прибудинкову територію разом з будинком ,місто передасть на баланс об 'єднання і мешканці самі залучатимуть ЖЕК і підрядні організації для ремонту і обслуговування. Голова ОСББ подасть документи на розроблення проекту землеустрою для прибудинкової території з присвоенням кадастрового номеру і цільового призначення , для будівництва і обслуговування житлового будинку.

Разом з допоміжними спорудами для кожної квартири-власника.

Зможете рішенням зборів установити паркан навколо меж території Вашого ОСББ , вирішити також інші питання користування спільним майном.

Щоб збудувати гараж на території ОСББ треба буде отримати документацію окремо.

Але прибудинкова територія буде належати ОСББ і навіть при зміні власника квартири він зможе користуватися спільною територією та коморою, що була у попереднього власника. Якщо більше співласники мають прийняти рішення на зборах 70% голосів за за підписом голови ОСББ (протокол зборів).

_____

Поки майно і територія належить місту , орган МС вирішує питання управління будинком і територією.

Ви праві , хочете гараж ,необхідно подати до ЦНАПу клопотання про надання дозволу міської ради на розробку проекту землеустрою,під гараж в 30-ти денний термін міська рада має розглянути і прийняти рішення сесії про надання дозволу, далі землевпорядник розробляє документи, сесія ради їх затверджує.

І так по кожному питанню : забажали ремонт ,подали заяви до міської ради та ЖЕКу , можливо через декілька років можливо вас включить рада в титульний список на ремонт.

Але є нюанс після створення ОСББ за всі дїї ,роботи по будинку і території несуть співласники в особі голови ОСББ І контролюють йього діяльність, шляхом створення ревізійної комісії у об'єднанні.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

___

Без осбб або кооперативу не відведуть вам землю. Ви можете найняти когось, хто оформить осбб за гроші та буде вести його, але подумайте ще, чи потрібно вам оформлювати землю - це вам нічого не дасть в плані продажу (тому що це буде спільна власність співлвасників будинку), але вам потрібно буде при цьому сплачувати земельний податок

23.11.21 17:53
Світлана

Ок я зрозуміла. Тоді підкажіть  будь-ласка наступне. Якщо мені потрібно побудувати гараж із підвалом на прибудинковій території і сусіди не проти, куди я маю звернутись щоб отримати дозвіл на будівництво? Оскільки я звернулась у відділ архітектури та містобудування і мені сказали, що дозвіл на будівництво не дадуть, тому що, прибудинкова територія не є власністю мешканців будинку і не приватизована.

23.11.21 18:01

або будувати без землі і дозволу і мати незаконне будівництво (без документів і перспективою штрафу) або створювати осбб/кооператив і оформлювати все як треба

Доброго дня, Світлано!

Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19#Text):

Стаття 9. Форми управління багатоквартирним будинком

1. Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Земельний кодекс України (zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text):

Стаття 42. Земельні ділянки багатоквартирних будинків

2. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

ВИСНОВОК: положеннями Закону передбачено три форми управління багатоквартирним будинком - співвласниками, управителем та ОСББ.

Таким чином, співвласники багатоквартирних будинків мають право оформлювати право на землю без створення ОСББ.

Проте, якщо ОСББ не створено, відведення земельної ділянки можливе лише при згоді всіх без виключення власників житлових і нежитлових приміщень будинку, а на практиці такої згоди досягти майже неможливо.

Якщо створено ОСББ, то рішення про оформлення земельної ділянки необхідно прийняти на зборах співвласників і скласти відповідний протокол. Такий документ, безперечно, знадобиться при оформленні земельної ділянки.

На зборах також слід визначити представника від ОСББ, який буде діяти від імені об'єднання, а саме:

  • оформлювати документи;
  • підписувати договори;
  • подавати клопотання.

Так як кабінетом Міністрів України не визначено порядку передачі земельної ділянки співвласника багатоквартирного будинку, то така процедура здійснюється за загальними правилами земельного законодавства:

  • Для отримання земельної ділянки у власність чи користування потрібно звернутися із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки «до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки» (ч. 2 ст. 123 ЗКУ). Оскільки житлові будинки розташовані в межах населеного пункту (ст. 38 ЗКУ), таким органом буде місцева (міська, селищна, сільська) рада (ч. 1 ст. 122 ЗКУ).
  • У клопотанні слід зазначити:

    • орієнтовний розмір земельної ділянки (точний буде визначено самим проектом землеустрою);
    • цільове призначення земельної ділянки (рекомендуємо вказати його згідно з КВЦПЗ: «код 02.03. для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку»;
    • вид права на землю (для передання у власність або постійне користування);
    • місцезнаходження земельної ділянки (адресу будинка).

    До клопотання потрібно додати:

    • графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки. Такими матеріалами можуть бути: (черговий) кадастровий план, викопіювання з генерального плану чи детального плану територій або будь-які інші графічні матеріали. Але при цьому бажано використовувати матеріали, які дозволяють чітко визначити місце розташування земельної ділянки, бажано з прив’язкою до існуючого кадастрового поділу. Доволі зручним варіантом у цьому плані є роздруківка відповідного фрагмента з публічної кадастрової карти;
    • письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Така згода зокрема потрібна, якщо земельна ділянка перебуває в користуванні замовника будівництва (не сплив строк договору оренди).
  • Отримавши клопотання, відповідна рада зобов’язана розглянути його в місячний строк і надати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки чи мотивовану відмову в його наданні (ч. 3 ст. 123 ЗКУ). Підставою відмови може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою та техніко-економічних обґрунтувань використання й охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку. Відповідно до ч. 3 ст. 24 Містобудівного закону: «У разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється». Утім на практиці трапляються і немотивовані відмови, і незаконно мотивовані (безпідставні), і (частіше) банальне порушення строку розгляду клопотання. На цей випадок законодавець передбачив додатковий варіант захисту прав: «У разі якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання … відповідний … орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки … комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, не надав дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, то особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель … комунальної власності, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє … відповідний орган … орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки». Отже, не дочекавшись дозволу, можна сміливо користуватися принципом мовчазної згоди.
  • 3. Після отримання дозволу здійснюється розроблення проекту землеустрою.

    Розробити проект землеустрою можуть:
    • юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням і в складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;
    • фізичні особи — підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою (ст. 26 Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 р. № 858-IV). При укладенні договору на розробку проекту землеустрою варто скористатися типовим договором, затвердженим постановою КМУ від 04.03.2004 р. № 266. Водночас особливу увагу рекомендуємо звернути на строк виконання робіт і відповідальність виконавця за порушення договору.
  • Наступний крок - погодження проекту землеустрою. Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 1861 ЗКУ, проект землеустрою підлягає погодженню з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин (нині це відповідний підрозділ Держгеокадастру України), і структурним підрозділом районних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій у сфері містобудування та архітектури, а якщо місто не входить до території певного району, — виконавчого органу міської ради у сфері містобудування й архітектури. Розробник подає на погодження до органу, визначеного в ч. 1 ст. 1861 ЗКУ, за місцем розташування земельної ділянки оригінал проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а до органів, зазначених у ч.ч. 2 і 3 згаданої статті, — завірені ним копії проекту. Відповідний орган зобов’язаний протягом 10 робочих днів із дня одержання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки чи копії такого проекту безоплатно надати або надіслати рекомендованим листом із повідомленням розробнику свої висновки про його погодження чи про відмову в такому погодженні з обов’язковим посиланням на закони та прийняті згідно з ними нормативно-правові акти, що регулюють відносини у відповідній сфері. Підставою для відмови в погодженні може бути лише невідповідність положень проекту вимогам законів і прийнятих згідно з ними нормативно-правових актів, документації із землеустрою чи містобудівній документації. У разі відмови в погодженні у відповідному висновку має бути надано вичерпний перелік недоліків проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та розумний строк для усунення таких недоліків (який за письмовим проханням розробника проекту може бути подовжений). Повторна відмова допускається, лише якщо не було усунено недоліки, на яких наголошувалося в попередньому висновку.
  • Сформована внаслідок розробки проекту землеустрою земельна ділянка має бути зареєстрована як об’єкт права в державному земельному кадастрі.
  • Наслідком такої реєстрації будуть:

    • присвоєння земельній ділянці унікального кадастрового номера;
    • поява земельної ділянки на публічній кадастровій карті;
    • отримання замовником витягу з державного земельного кадастру.
  • Протягом двох тижнів із дня отримання погодженого проекту землеустрою відповідна рада приймає рішення про його затвердження та надання земельної ділянки у власність або постійне користування (ч. 6 ст. 123 ЗКУ). Зважаючи на специфіку діяльності місцевих рад (зокрема, періодичність чергових пленарних засідань), зазначений строк на практиці є істотно довшим.
  • Реєстрація речового права на земельну ділянку врегульована Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV (далі – Закон про реєстрацію) та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 17.10.2013 р. № 868. Вона аналогічна і для права власності, і для права постійного користування. Єдина відмінність полягає в тому, що в разі виникнення права власності власник отримає додатковий документ — свідоцтво про право власності на нерухоме майно.
  • Для проведення реєстрації державному реєстратору (безпосередньо або через центр надання адміністративних послуг) необхідно подати:

    • заяву;
    • витяг із державного земельного кадастру;
    • рішення відповідної ради про надання земельної ділянки у власність або постійне користування;
    • витяг або виписку з ЄДР (для підтвердження статусу юридичної особи заявника);
    • документ, що підтверджує повноваження представника заявника, і документ, що посвідчує особу представника;
    • документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;
    • документ про сплату адміністративного збору. Державна реєстрація прав (надання відмови в ній) проводиться в строк, що не перевищує п’яти робочих днів (ч. 5 ст. 15 Закону про реєстрацію). За результатами реєстрації замовник отримує витяг із державного реєстру прав, який і підтверджуватиме набуте право на землю.
  • Буду вдячний за оцінку своєї консультації.

    Якщо буде потрібна допомога, пишіть на mailmessage@ukr.net

    Всього доброго!

    Успіхів Вам!

    23.11.21 19:16
    Світлана

    Дякую. Думаю ми з Вами ще поспілкуємось. Завтра буде перший крок з моєї сторони, буду писати результати. 

    23.11.21 19:43

    Cвітлано, будь ласка!

    Якщо зміг допомогти, буду вдячний за оцінку (оплату) своєї консультації.

    У разі необхідності можете писати мені на пошту.

    Всього доброго!

    Успіхів Вам!

    Ответ оплачен: 237 грн.

    Доброго вечора, Світлано!

    Чи було вирішено ваше питання?

    Якщо так, то оцініть консультацію юриста, яка Вам найбільше допомогла.

    У разі необхідності - звертайтеся.

    Всього доброго!

    Успіхів Вам!

    Похожие вопросы

    Реклама
    Мой ответ