Украина

Хочу оспорить продажу квариты

Вопрос № 38
Хочу оспорить продажу квариты
6 консультаций
100 грн.

Добрый день,

Я живу в коммунальной квартире, которая разделена на двух собственников.2 года назад, я предложил выкупить у второго собственника его часть, но он отказался. Я уверен только потому, что не хотел чтобы у меня была вся квартира.Позже он пришел ко мне с просьбой подписать документы, о том, что я не возражаю против продажи его части квартиры 3-му лицу. Я добро не дал.Однако, он все равно провел продажу через дарственную. Деньги получил наличными и теперь у меня 2 новых соседа. Т.е. общую площадь, которую мы делили на двоих, теперь делим на троих. Что не круто.ж Можно ли как то обжаловать продажу? Второй вопрос, имел ли я преимущество на покупку, т.е. должен ли мой сосед был сначала спросить у меня, а потом, если я откажусь, продавать другим лицам.    

Консультации Советников

Здравствуйте, согласно действующего законодательства Украины вы имели преимущественное право на покупку части квартиры, т.е. стать первым покупателем. В этом случае перед заключении договора купли-продажи недвижимого имущества Ваш сосед должен был получить письменное согласие на продажу (отказ от преимущественного права на покупку части квартиры), если Вы такового не предоставляли (в письменной форме), то можно оспаривать данную сделку в судебном порядке.

С ув. Клещева (Одинец) Лилия

Добрый день!

Согласно ст. 362 Гражданского Кодекса Украины

1. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия, на которых он ее продает.

Если другие совладельцы отказались от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества - в течение десяти дней со дня получения ими сообщения о-торговец имеет право продать свою долю другому лицу.

3. Если желание приобрести долю в праве общей долевой собственности обнаружили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.

4. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки совладелец может предъявить в суд иск о пере-ведения на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.

К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

(Иск, предъявленный с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежит, если о применении исковой давности заявлено стороной в споре до вынесения решения по делу (части третья и четвертая статьи 267 ГК). В то же время по заявлению истца согласно части пятой статьи 267 ГК этот срок может быть восстановлен, если он пропущен по уважительным причинам.)

5. Передача совладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.

В случае нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности решения суда, которым удовлетворен иск совладельца недвижимого имущества о переводе на него прав и обязанностей покупателя, является основанием для государственной регистрации права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

И так же следует отметить, что невнесения одновременно с предъявлением иска на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель, является основанием для отказа в иске.

Ответ оплачен: 100 грн.

Доброго дня.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 362 Цивільного кодексу «1. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. 2. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.»

Однак у Вашому випадку мав місце договір дарування який не підпадає під дію даної норми, а тому Вас не виникає переважного права на купівлю, а співвласника не виникає обов’язку повідомляти Вас про продаж своєї частки.

У Вашому випадку можливо подати позов до суду про визнання правочину удаваним (обґрунтуванням даного позову буде, що договір дарування, а по факту договір купівлі-продажу порушує Ваші права як співвласника, оскільки Вам не повідомили про продаж).

У ч. 1 ст. 235 Цивільного кодексу України зазначено, що Удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

Тобто Ваш сусід подарувавши квартиру і потім отримав грошові кошти фактично приховав одну угоду іншою.

Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Тільки у даному випадку можливо буде застосовувати положення ст. 362 ЦК України, і в подальшому звертатися до суду з позовом про переведення на Вас прав та обов’язків покупця (після встановлення в судовому порядку фіктивності договору дарування).

Відповідно до ч. 4 ст. 362 ЦК України «У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.»

До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Для підготування позовних заяв , раджу звернутись до юристів, оскільки у Вашому випадку необхідні професійні знання для правильного та обґрунтованого позову.

З повагою, Андрій Гжибовський.

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью. Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом. Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты. В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Добрый день, уважаемый Сергей!

В данном случае Вы действительно имели преимущественное право на покупку его части квартиры и, если бы это была сделка по купле-продаже, нотариус бы потребовала у Вашего соседа заявление о том, что Вы не изъявляете желание воспользоваться Вашим преимущественным правом выкупа.

Однако Ваш сосед оформил сделку дарения части квартиры, для осуществления которой таких заявлений не требуется.

Если дарение было совершено в пользу 3-го лица, которое не является родственником Вашего соседа, то доказать мнимость данной сделки (то есть то, что под видом дарения осуществлялась купля-продажа) не составит особого труда. По практике суды удовлетворяют такие исковые требования.

Прошу Вас обратить внимание на то, что признания сделки дарения мнимой не достаточно для восстановления Ваших нарушенных прав, ведь не каждая мнимая сделка является недействительной.

Потому Вам необходимо заявлять в исковом заявлении два требования:

1. Признать сделку дарения мнимой (ст. 235 Гражданского кодекса Украины). В обоснование данного требования укажите, что сосед обращался к Вам за разрешением на продажу квартиры 3-му лицу, но Вы ему отказали, укажите, что данное обстоятельство может подтвердить свидетель (любой Ваш знакомый, который мог присутствовать при этом разговоре). Укажите, что 3-е лицо не имеет никакого отношения к Вашему соседу (отсутствие родственных связей является достаточным, исходя из судебной практики).

2. Признать сделку дарения недействительной (ст. 216 Гражданского кодекса Украины). Укажите, что в связи с тем, что под видом договора дарения осуществлялась сделка купли-продажи, было нарушено Ваше предусмотренное ст. 362 ГК Украины право преимущественного выкупа, а потому согласно ст. 203, 216 ГК Украины данная сделка является недействительной, то есть не влечёт никаких правовых последствий.

Переводить на Вас права покупателя нет необходимости, я так понимаю Вы не заинтересованы в покупке данной части квартиры. Достаточно заявить два указанных выше требования, тогда сделка, заключённая Вашим соседом, не будет иметь никаких правовых последствий. А если заинтересованы, в любом случае это сделать невозможно, пока не будет волеизъявления о продаже данной части квартиры от Вашего соседа, тогда Вы будете иметь преимущественное право выкупа.

Исковое заявление предъявляйте к Вашему соседу, а третьими лицами обязательно укажите нотариуса и лицо, в пользу которого оформлена дарственная.

Исковое заявление подаётся в суд по месту нахождения квартиры.

Если у Вас возникнут какие-либо дополнительные вопросы - я с радостью Вас проконсультирую (+380674645789).

С уважением, Екатерина Романенко.

Похожие вопросы

Реклама
Мой ответ