Украина
category

Продажа новостроя по переуступке

Вопрос № 3807
Продажа новостроя по переуступке
2 консультации
200 грн.

Здравствуйте

У меня заключен договор паевого участия (он же договор долевого участия) с предприятием (я не не нашел там дословных упоминаний про "кооператив ", "форвардноые участие", "ИСИ", просто пишется предприятие). Я первый инвестор по данному договору и платежи все выполнены. Интересуют банальные вопросы, на которые не нашел ответов в интернете или же они везде разные из-за чего не достаточно ясны.

1. На 2021 год, при продажи квартиры (точнее прав на ее требования) по Договору переуступки, нужно ли мне продавцу или покупателю, оплачивать какие-либо налоги государству? Если да, то при каком именно сценарии:

а) когда договор переуступки заверяется ноториально (не понятно)

б) когда не заверяется нотариально (тут вроде не нужно точно)

в) в независимости заверяется у нотариуса или нет, платить налог нужно (какой?)

Акт приема-передачи не подписывал естественно на данный момент.

2. Продавать планируют сам или я+застройщик, без посредников. Где взять договор переуступки? Кто его обычно подготавливает? Как он выглядит? В некоторых источниках читал это почти копия первоначального договора инвестирования с дополнением как понимаю пунктов. В других вроде упоминания про отдельно существующий договор. У меня нет понимания, где брать договор, как заранее его подготовить.

3. В какой момент я должен получить деньги от покупателя, чтобы для меня и для покупателя это было безопасно? Мне известно, что сейчас при сумме выше 150 тыс. оплата через банк. Но в какой момент мне должны переводить деньги, а также какой именно документ будет юридическим подтверждением оплаты.

4. В какой момент мне продавцу, подписывать договор переуступки, после получения оплаты или до? Например в некоторых источниках пишут до получения оплаты. Нет ли здесь для меня рисков что покупатель получит подписанный договор и "сядет в машину". А также нужно чтобы и для покупателя этот момент был безопасен. Но мне прежде всего для себя.

5. В случае если договор будет заверяться через нотариуса, то это делается после проставленных подписей со всех сторон (будто там 2 или 3 стороны) или например на месте у нотариуса? Также нужно ли в этом случае нотариусу предоставлять подтверждение оплаты.

5. После продажи мне нужно иметь на руках документ, подтверждающий происхождение денег, для банка (для страховки если банк запросит в будущем). Какой документ таким подтверждением служит (договор переуступки, квитанция об оплате от покупателя или др.)?

6. Почему практически везде в интернете и в том числе в моем договоре пишется о возможности переступки ТОЛЬКО до сдачи объекта в эксплуатацию? Чем это обусловлено? В некоторых источниках есть упоминания, что бывает переуступка и после сдачи в эксплуатацию, а также мне по телефону застройщик об этом тоже сказал, но в договоре то пишется что до сдачи объекта в эксплуатацию и при 100%.

У меня такая ситуация, дом сдан примерно полтора месяца назад. Последний платеж я сделал 22 декабря 2021. В договоре пишется о переуступки по согласованию с застройщиком только после 100% оплаты и сдачи в эксплуатацию, т.е. 2 составляющие, при этом у меня они имеют разницу во времени 1,5 мес. Вместе с этим, в договоре в другом разделе есть также пункты про обязанность принять жилье (подписать акт-приемки) в течение 45 дней с момента 100% оплаты и сдачи в эксплуатацию. Если это не происходит, то пеня 0,5% от договора, а также может быть расценено как отказ от своих обязанностей. В тоже время по телефону предварительно застройщик сказал возможна переуступка и после сдачи дома.

- В итоге я пока не понимаю:

- законна ли переуступка после сдачи в эксплуатацию дома? Акт я еще не подписывал.

- допустим застройщик мне сейчас разрешит переуступку, узнаю по какой период мне нужно успеть сделать переуступку, допустим они дадут устно более 45 дней, а по договору это уже тянет на пеню или отказ от обязанностей, рискую ли я в этом случае?

7. В п. 4.3 паевого договора указано предприятие несет все расходы по изготовлению права собственности на жилье. Значит ли это что они будут изготавливать на владельца все документы (свидетельство на право владения и тех паспорт или только что-то одно)? Уточняю у них конечно дополнительно.

8. Должен ли застройщик мне передать ключи на время продажи чтобы я делал показы? При том что я еще не владелец, а инвестор имеющий право на жилье, т.к. акт не подписывал.

Ответы нужны как можно скорее, т.к. в ближайшие часы планирую ехать к застройщику. Можно по телефону или письменно. Заранее спасибо.

Консультации Советников

Ответ оплачен: 200 грн.

вы можете связаться со мной по телефону 0950962223, я постараюсь дать Вам ответы.

26.12.21 13:34
Владимир

Ок, сейчас наберу

Добрый день !

Вопрос очень обьемный постараюсь по сути:

Продают такую  квартиру после сдачи объекта или во время проведения строительных работ. Пока обьект не сдан в эксплуатацию  фактически нет права на имущество , невозможно зарегистрировать право собственноти. Есть только право в будущем получить это имущество.

Как оформить договор переуступки квартиры

Процесс оформления:

  • форма соглашения идентична договору, который заключался с девелопером и покупателем; (Девелопер — тот, кто занимается созданием и реконструкцией объектов недвижимости, а также развитием земельных активов.)
  • после подписания обязанности и права переходят новому клиенту;
  • необходимо выполнить условия застройщика.

Новый собственник может сэкономить на итоговой стоимости жилплощади.

Переуступка права 

Переуступка – это заключение договора, при котором право требования недвижимости переходит от продавца покупателю. Последний берет на себя ответственность перед застройщиком выплатить рассрочку или кредит банку, если предмет инвестирования был приобретен не сразу. Получает права на подписание основного договора купли-продажи, принятие объекта.

Преимущества договора переуступки

Плюсы:

  • привлекательная цена. Квартира может «уйти с молотка» на 5-15 % дешевле, чем в построенном комплексе;
  • выбор средних этажей, удачных планировок;
  • дом практически введен в эксплуатацию, собственник может въехать, начать делать ремонт;
  • уменьшаются риски, связанные с долгостроем. Исключения – когда по объективным причинам дом не сдается в течение года и больше.

Недостатки договора переуступки

К минусам договора переуступки квартиры в Украине можно отнести:

  • инвестор потребует оплатить всю сумму;
  • когда объект куплен в рассрочку, кредит, то выплаты осуществляет новый собственник;
  • девелопер выставляет условия (например, комиссия от стоимости жилья);
  • вопросы решаются с застройщиком (к продавцу нельзя предъявить никаких претензий).

----------------

Изучить репутацию, наличие документов у застройщика и инвестора. Сотрудничать с юристами, специализирующимися на подобных соглашениях. Выбирать схемы продажи, которые регулируются законодательно.

Покупка квартиры по переуступке: оформление

Перечень этапов:

  • Одобрение застройщика на сделку.
  • Проверка учредительных документов, разрешения на стройку, прав владения земельным участком, сроки реализации проекта, дата ввода в эксплуатацию.
  • У девелопера не должно быть судебных исков.
  • Проверка инвестора.
  • Составление договора совместно с юристом. Должны учитываться штрафы, особые условия и другие нюансы.
  • Подписание у нотариуса. 
  • ЗАВЕРЕНИЕ НОТАРИУСОМ ТАКИХ ДОГОВОРОВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ОБЯЗАТЕЛЬНО (ЛУЧШЕ ДЕЛАТЬ ЭТО В ПРИСУТСТВИИ НОТАРИУСА)
  • документы выдаются во время покупки квартиры по переуступке

     получает покупатель после законного оформления: 

    • договор переуступки при покупке квартиры в новостройке;(НОТАРИАЛЬНЫЙ)
    • форму, подтверждающую взаимный расчет между тремя сторонами – новым владельцем, застройщиком и инвестором;
    • если в договоре не указано согласие на сделку, нужно письменное разрешение строительной компании;
    • оригинальный договор инвестирования и его нотариально заверенную копию.

    Покупка переуступки с кредитом

    Если инвестор приобрел собственность по ипотеке, то в сделке фигурирует банк. Часть денег покупатель выплачивает инвестору, оставшийся кредитный долг – банковскому учреждению. Минус в том, что вы даете согласие на существующую кредитную программу.

    Риски переуступки прав на квартиру

    «Проблемная» недвижимость, купленная по сниженной цене, может иметь риски:

    • договор не вносится в реестры, поэтому важно выбрать схему продажи, где клиент будет максимально защищен;
    • долгострой, который не вводится в эксплуатацию;
    • инвестор обнаружил плохое качество строительства, хочет избавиться от некачественного жилья.

     исключить риски во время покупки квартиры по переуступке

    Лучше выбирать способ покупки жилплощади через Фонд финансирования строительства. Документ проходит обязательную регистрацию. Можно рассмотреть вариант, когда объект начал строиться ЖСК. Инвестор принимал долевое участие. Переуступка возможна, но следует учитывать множество факторов. Тщательно проверять стороны сделки. Вычитка соглашения между девелопером и перекупщиком, там не должно быть запрета на проведение нужной операции.

     правильно продать квартиру по переуступке прав

    Если инвестору потребовалось продать недвижимость, он должен узнать условия застройщика. Некоторые девелоперы выдвигают ряд требований. Например, уплата процента от сделки. Важно изучить моменты, а потом выставлять объект «на торги».

    Продажа квартиры по переуступке: основные моменты

    Чтобы узнать, как оформить договор переуступки квартиры, целесообразно обратиться к юристам. Продавец получает официальное согласие от застройщика на продажу. Берет справку об отсутствии долга перед строительной компанией. Получает выписку из банка, если жилье в ипотеке, а также согласие супруга/супруги (в случае приобретения апартаментов в браке). Обязан иметь при себе первичный договор инвестирования.

    Расторжение договора

    Договор признается недействительным, если были нарушены процессуальные этапы. Застройщик не дал согласия, квартира находится в залоге, нарушение прав одной из сторон. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, потери времени и средств, рекомендуем внимательно готовиться к сделке.

    нотариус и адвокат региональные на месте подписания не будут лишними.

    договор відступлення права вимоги составляется индивидуально  адвокатом или юристом , в интернете есть образци  

    Договор переуступки – трехсторонний договор, который заключается между покупателем, продавцом и застройщиком выбранной квартиры или дома. Документ еще не свидетельствует о покупке именно квартиры, он свидетельствует право требовать передать квартиру вам в собственность.

    С уважением,

    Константин Гончаренко

    26.12.21 14:26
    Владимир

    Добрый день, Константин. Спасибо, обсудил вопрос по телефону, получил ответы на вопросы 

    26.12.21 14:32

    Это отлично! Я получив уведомление о новом открытом вопросе, должен был описать свою правовую позицию, таковы правила сервиса - пока вопрос не закрыт самим клиентом.(статусом оплачен)

    С уважением,

    Константин Гончаренко

    Похожие вопросы

    Реклама
    Мой ответ