Купівля 50% частки нежитлового майна з самобудом і проблемним орендарем.

щоб мінімізувати ризики укладіть договір купівлі продажу частки з відтермінування платежу на рік - два. Щоб детальніше оцінити ризики - треба бачити документи. 

Доброго вечора Віталію! Звісно орендар може звернутись до суду і вказати підстави про які ви говорити, проте такий позов є безперспективним. Але, можливо в орендаря є й інщі підстави для позову котрі вам не відомі. Відповідно до ч.3 ст. 214 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Щодо питання про реституцію, то якщо в продавця будуть відсутні кошти, а також інше майно, на котре можливо звернути стягнення для погашення заборгованості перед вами, то коштів ви не побачите. 

Вам треба детально дослідити усі умови договору оренди, так як, згідно ч.1 ст.770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Окрім того, треба прослідити усю ланку підстав (ретельно перевірити реєстр судових рішень на наявність спорів з продавцем) набуття продавцем права власності на частку котру він має намір продати Вам.

Не бачачи документів, важко давати оцінку на наявність інших ризиків. Тому раджу Вам звернутися до юриста для здійснення Due Diligence, аби потім Вам не довелось витрачати ще більше коштів на представництво у судових процесах.

Маю практичний досвід, і можу здійснити для Вас вказаний аналіз. По телефону можемо обговорити деталі. Телефонуйте на мій номер вказаний в анкеті.

Вітаю.

На підставі наданої Вами інформації можна сказати наступне.

1. Щодо ризику визнання договору купівлі-продажу недійсним. Законодавством не встановлено такої підстави визнання договору недійсним, як здійснення самочинного будівництва (реконструкції або перепланування) нерухомого майна орендарем.

Однак є один спосіб привласнення майна, яким дуже довго користувались орендарі державної і комунальної нерухомості. Він полягає у тому, що в орендованому приміщенні робились поліпшення (іноді тільки на папері), що потім слугувало підставою для заявлення вимог про те, що орендар став співвласником нібито нової речі відповідно до ч. 4 ст. 778 Цивільного кодексу України. В такому випадку дійсно можна потім визнати укладений договір недійсним з підстав ст. 203 Цивільного кодексу України.

Проте цей ризик є досить незначним, адже новітня судова практика чітко встановлює, що поліпшення орендованого нерухомого майна, збільшення його вартості та корисності без зміни функціонального призначення цього майна самі по собі не означають створення нової речі. Тому і підстав для набуття права власності орендарем немає. А отже, і питання з реституцію у Вашому випадку не надто актуальне.

2. Існує також ризик того, що орендар забажає компенсації за зроблені ним поліпшення у нерухомому майні, адже законодавством передбачена можливість вимагати такої компенсації.

Положеннями ч. 3 ст. 773, ч. 1 ст. 778 Цивільного кодексу України передбачено, що обов’язковою передумовою зміни (поліпшення) речі, переданої в найм, є наявність на це згоди наймодавця, і наявність такої згоди надає право наймачеві на відшкодування вартості необхідних витрат на поліпшення речі (ч. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України).

При цьому, якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості (ч. 5 ст. 778 ЦК України).

Відповідно до ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. 

Тобто, якщо Ви станете власником майна, є ризик того, що до Вас перейде обов'язок відшкодування вартості зроблених поліпшень орендованого майна.

У будь-якому випадку точно оцінити цей ризик можна після аналізу договору оренди між нинішнім власником і орендарем, а також його вимог і підстав позову (наявність-відсутність згоди на поліпшення майна тощо). 

Вітаю.

Зверніть увагу на наступні статті Цивільного кодексу України.

Ст. 770 ЦК України, 1. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. 2.Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Ознайомтесь з договором оренди можливо в ньому передбачено припинення договору оренди у випадку відчуження об'єкту оренди.

Ст. 777 ЦК України, 2.Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Важливо знати чи пропонувалось в письмовій форму наймачу придбати об'єкт оренди? Якщо так, чи була якась відповідь? А також які докази звернення до наймача з пропозицією придбати об'єкт оренди?

Тобто у випадку порушення переважного права на придбання об'єкта оренди наймач може звернутись  до суду про переведення на нього прав та обов'язків покупця і в нього є значні шанси виграти суд.

Крім того в постанові ДАБІ вказано хто провів самочинне будівництво ?

Чи виділено в натурі майно, що Ви хочете придбати? Чи Ви стаєте власником спільної часткової власності?

Зверніть увагу на ст. 362ЦК України: 1.У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

А ч. 4 ст. 362 ЦК України встановлює, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Тобто дуже важливо чи повідомлявся інший співвласник про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає?

Якщо так то які докази такого звернення та чи є відповідь на таке звернення?

Маєте на увазі навіть якщо у Вас на руках буде рішення суду на Вашу користь, а коштів у продавця не має Ви їх і не побачите. Не можливо забрати у продавця те чого в нього фактично не має.