Як замінити договір купівлі-продажу майна.

Вітаю. 

На мою думку кращій варіант укладання попереднього договору.

Стаття 635 ЦК України. Попередній договір

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Iстотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена,- у письмовій формі.

2. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

3. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

4. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Щодо обмеження в один рік.

Таке обмеження встановлено щодо господарських договорів.

Відповідно до ст. 182 ГК України: "1. За попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором".

 Чинне законодавство не містить визначення господарського договору.

Тут потрібно розуміти ФОП отримав у власність це майно до оформлення суб'єкта господарювання чи після? 

Є можливість надати власнику майна в борг кошти (вартість майна), а в заставу(іпотеку) взяти майно. Строк повернення боргу Ви встановлюєте самостійно і у випадку не повернення коштів в цей термін Ви маєте право стати власником цього майно. Крім того в договорі можна передбачити застереження про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного обов'язання. (ст. 37 ЗУ "Про іпотеку"). 

Ви хочете придбати весь об'єкт чи його частину?

Добрий день, Віталій! Ви можете підписати угоду про наміри.

Однак, Угода про наміри, як правило, укладають для того, щоб зафіксувати певний етап домовленостей, які не будуть мати юридичну силу договору та юридичних наслідків, в т.ч. наслідків попереднього договору.

Таким чином, зазначені договори відрізняються здатністю або нездатністю породжувати певні правові наслідки у разі не укладення основного договору в майбутньому.

Також Ви можете укласти угоду з банківською гарантією. З повагою, юрист Яблокова Леся. lesiaukr86@gmail.com

Можливий варіант оренди з подальшим викупом. Однак якщо це стосується квартири або житлового будинку або його частини.

Порядок визначений Постановою КМУ від 25.03.2009р. №274 "Про затвердження Порядку оренди житла з викупом"

Так, згідно п. 1 цього Порядку: оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла. Такі відносини встановлюються на підставі договору, до якого застосовуються положення статей 810-1, 811, 813-820, 823 825, 826 і 1232-1 Цивільного кодексу України.

При цьому договор оренди укладається згідно ст. 811 ЦКУ.

Зверніть також увагу на долготривалий строк - до 30 років.( п. 2 Постанови)

Також орендар має право достроково погасити платежі на викуп майна.

Вітаю. 

Для закріплення обов'язку передання майна у майбутньому достатньо укласти договір купівлі-продажу. Такий договір можна укласти як стосовно всього об'єкта, так і його частини безвідносно запису у реєстрі. 

Однак для того, щоб такий договір, по-перше, був дійсним та мав можливість бути примусово виконаним у суді, а по-друге, захищав Ваші права на отримання майна, звісно, це не повинен бути шаблонний договір запропонований нотаріусом. Такий договір має правильно визначити предмет, усі обов'язки сторін та строки їх виконнання, і найважливіше, заходи забезпечення виконнаня зобов'язання у майбутньому. 

Також можна розглянути варіант із внесенням майна до статутного капіталу товариства та подальший викуп Вами 100% статутного капіталу товариства. 

Прежде всего, хочу Вас предостеречь от совершения действий по инвестированию в постоянный источник проблем, т.к.:

во-первых, факт аренды третьим лицом приглянувшегося Вам 2-го этажа, и намерение нынешнего хозяина подать иск о расторжении договора говорит о том. что есть спор, и в случае проигрыша иска арендатор останется таковым на срок действия договора, и ФАКТ ПОЛУЧЕНИЯ ВАМИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на 2й этаж - это будет всего-лишь ЗАМЕНА СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ, на тех же условиях.

во-вторых, Вам тут уже насоветовали "попередній договір", "угода про наміри" и т.п. Все это - бессмысленные действия, не несущие какой-либо правовой нагрузки.

В-третьих: "оренда з викупом" - звучит красиво, но есть моменты - действует только в отношении между "Юр.лицо" - "Физ.лицо", и касательно жилого фонда. Что уже не Ваш случай, причем по субъектному составу и по предмету

В-четвертых.: если Вам нужно дать денег человеку - продавцу  на расходы по решению вопросов в споре с ДАБИ - дайте ему займ (позика), заверьте у нотариуса. Альтернативный вариант - возвратная фин.помощь.

ОСНОВНОЕ по Вашей задумке - как-то прописать обязанность продать в будущем по зафиксированной сейчас цене - это практически нереально. Есть достаточно экзотические варианты типа форвардных контрактов, но опять-же, это не для данной ситуации. Промежуточный вариант для Вам - договор купли-продажи имущественных прав.

и ЕЩЕ ОСНОВНОЕ - при наличии спора с ДАБИ. и именно касательно 2-го (Вашего) этажа - платить за него деньги в каком-либо виде до вынесения ОКОНЧАТЕЛЬНОГО РЕШЕНИЯ - (кассация в теперешнем виде, в Вашем случае - скорее всего ВСУ) - просто бессмысленно!!!

Будет нужна реальная помощь по договору имущественных прав - обращайтесь отдельно. О67-716О8О5

Здоровья!Почему Вы не хотите, дать ему в долг  под залог этого объекта? С завышенными так скажем, процентами. Чтобы, в случае чего, Вы смогли впоследствии или полуичть этот объект, или же на вырученную сумму купить себе другой такой же!

За попереднім договором у продавця не виникиє обов'язку продати нерухомість. Продавець зобов'язується укласти основний договір, а примусити його укласти такий договір неможливо через принцип свободи договору. Однак Ви можете забезпечити зобов'язання з укладення договору великую неустойкою та заставою майна, що зробить ухилення від укладення основного договору економічно невигідним.

Щодо оскарження договору орендарем у разі укладення договору купівлі-продажу. Для того, щоб запобігти такому оскарженню, потрібно додати ще одного покупця, який спочатку купить нерухоме майно, а потім відчужить його наступному покупцю. Таким чином останній покупець у ланцюжку буде добросовіним набувачем, майно у якого може бути витребуване тільки в дуже обмежених випадках. 

За приписами статті 376 Цивільного Кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

При цьому, Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

- Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

За таких обставин, закріплений у п. 2 коментованої статті ЦКУ припис встановлює заборону щодо здійснення права власності на самочинно споруджені об'єкти містобудування. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна,(в даному випадку продавець нерухомості) не набуває права власності на нього.

Як наслідок, всі договори, укладені щодо спірного майна - об'кту самочинного будівництва, є нікчемними.

Таким чином, Вам необхідно встановити правовий режим вказаного Вами об'єкту нерухомого майна, та , доцільним є , дочекатися відповідного рішення суду, після чого вже, підписувати будь-які договори.

Добрый день! Учитывая положения действующего законодательства  наиболее целесообразным является отказ от заключения предварительного договора ( по причине изменения предмета договора после принятия решения о нахалстрое). Так как после осуществления всех процедур будут внесены изменения в технический паспорт на объект недвижимости.   Лучший вариант аренда жилья с выкупом ( Постановление 274). По поводу приобретения части дома, а не полностью. То необходимо изначально отделить необходимую часть документально. Порядок урегулирован Инструкцией 55 от 18.06.2007 года  .для этого необходимо проведение технической инвентаризации, определение технической возможности раздела и т.д. хорошо подумайте стоит ли сбор такого количества документов  за длительное время самого дома. Относительно ипотеки... Как вариант лучше оформите правоотношения договором займа, а в  качестве залога можно указать сам дом.  В случае не уплаты право собственности можно будет передать вам. Однако это может привести к длительному судебному разбирательству и погоней за исполнительной службой. Таковы уж реалии , четкие сроки не предусмотрены, а "розумний строк " понятие очень относительное.