Украина
category

Договір позики.

Вопрос № 898
Договір позики.
5 консультаций
200 грн.

Є об*єкт нежитлового майна, цілісний в реєстрі, хоча складається з 2 поверхів. Другий поверх в нотаріальній оренді в проблемного орендаря. По другому поверху ідуть суди з ДАБІ про незаконну реконструкцію. Я зацікавлений в купівлі. Згідно чинного законодавства такий об*єкт не можна , ні подарувати, ні продати до повного вирішення проблем з реконструкцією (хоча запис в техпаспорт про самобуд не зроблено, є підстави вважати , що Орендар оскаржить можливий договір дарування чи продажу). Розділити по тій же причині не можна. Від цих варіантів я відмовився.

Оскільки і власник майна і я зацікавлені в продажу, для переходу права власності пропонують таку схему - договір позики припустимо, на рік  з іпотекою даного об*єкту. Власник не виконує свої зобов*язання, і я звертаю стягнення на майно.   Оцініть ризики і реальність, підводні камені такої схеми.  Чи може будь хто, наприклад, той же проблемний орендар оскаржити договір позики і передачу в іпотеку, чи подальшу реєстрацію права власності на мене. (адже при передачі в іпотеку, я так розумію, самобудів теж бути не повинно).

п.с. І яка ситуація  з податками при такому варіанті, адже при продажу вони більше 7% від оцінки.

Консультации Советников

Ответ оплачен: 100 грн.

Вітаю.

По-перше власник майна може виконати умови договору позики і Ви не матимете можливості звернути стягнення на предмет іпотеки.

По-друге будь-яка особа, яка вважає, що таким договором було порушено його права має право звернутись до суду з вимогою оскаржити цей правочин. Інше запитання які шанси такого оскарження в суді? Щоб правильно відповісти на це питання потрібно розуміти з яких підстав і з якими доказами особа звернеться до суду, а припускати можна дуже довго.

А по-третє проблемний орендар може створювати проблеми оскаржуючи правочини. Більше проблем може створити власник майна (оскаржувати правочини; незаконно змінити адресу/номер будинку/ін. майна та продати майно як таке, що не має обтяжень (іпотеки); оскаржувати факт отримання коштів в борг; оскарження суми боргу; власник може не погодитись на погашення боргу шляхом отримання цього майна Вами у власність і Вам доведеться звертатись до суду для звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду; якщо ви будете отримувати у власність майно в позасудовому порядку Ви маєте в обов’язковому порядку направити боржнику вимогу, яку він має отримати, а він може просто не отримувати таку вимогу; та ін.)

   

Щодо оподаткування.

Раджу звернутись з листом про надання податкової консультації до державної фіскальної служби України. Більш детально про це написано в ст. 52 Податкового кодексу України.

Оскільки дуже часто позиції юристів не співпадають з позицією податкового органу. Думаю проблеми з цього боку Вам точно не потрібні.

Крім того зверніть увагу на ст. 53 ПК України, відповідно до якої не може бути притягнуто до відповідальності, включаючи фінансової (штрафні санкції та/або пеня), платника податків (податкового агента та/або його посадову особу), який діяв відповідно до індивідуальної податкової консультації, наданої йому у письмовій формі, а також узагальнюючої податкової консультації, за діяння, що містить ознаки податкового правопорушення, зокрема на підставі того, що у подальшому така податкова консультація була змінена або скасована.

Знайте повністю уникнути ризиків при укладанні правочину неможливо, можна лише мінімізувати. 

01.06.17 20:24
Віталій

ми виходим з того шо власник не буде нічого оскаржувати, оскільки отримає тільки частину грошей за об*єкт по позиці. Інша частина - після переходу права власності. Скажімо , через рік.

01.06.17 22:56

Договір позики та забезпечення за цим договором іпотекою передбачає, що боржник отримав у борг конкретну суму, цю суму він не повертає і ви для задоволення своїх вимог отримуєте у власність майно. Додатково надати йому еще коштів у борг можливо лише до переходу права власності до Вас. Після переходу до вас права власності ви можете дати йому кошти або без фіксування в документах (але це ризик!), або якщо вартість майна більша ніж борг (ви повертаєте боржнику різницю). Це якщо розглядати ваші відносини в рамках договору позики та іпотеки.

Якщо припустити найгірший для Вас варіант і довіряти словам власника, що він нічого не буде оскаржувати: проблемний орендар оскаржує договір позики та/або перехід права власності до Вас та отримує рішення на свою користь. У результаті цей проблемний орендар не отримує у власність цю нерухомість, а лише скасовує договори укладені між Вами та власником майна. Він витратить гроші на судові збори, можливо оплату експертизи, кошти на представника, час, нерви та інше. Ви впевнені, що цей орендар готовий піти на судові тяганини для того щоб насолити Вам?  

Доброго дня.

Оскільки самобуд є незоконним, то нехай все ж таки власник доведе це у суді.Оскільки у техпаспорті нема запису про самобуд, і нема дозволу на нього,  то це цілком можливо.

І уже після цього купуйте об'єкт.

Ответ оплачен: 100 грн.

Все эти варианты - проблема, т..частично идут в разрез с действующими нормами законодательства, призванного, как не странно, не поддержать торговый оборот, а всего-лишь придерживаться правил.

Советую рассмотреть такой вариант - Вы учреждаете с продавцом ООО, уставной фонд 101% стоимости объекта недвижимости. Доли в ООО делите - он 99% вы 1%. На эти 99% в качестве своего вклада в ООО он вносит объект недвижимости. Вы свои 1% (хоть, 0,001%) - деньгами. Вы становитесь директором.

Згідно зі статтею 147 ЦК України учасник товариства з обмеженою відповідальністю має право продати чи іншим чином відступити свою частку (її частину) у статутному капіталі одному або кільком учасникам цього товариства.

Владелец недвижимости передает ее в уставной фонд - передается право собственности на имущество от физ.лица (продавца, основного, 99% учредителя) - к юр лицу. Платятся налоги при продаже (5%+1%+1%), а также налог с инвестиционной прибыли (налог на доход физ.лица-продавца, который вносит в уставной фонд. Он есть налог на разницу - нынешняя оценка объекта минус расходы на его приобретение в собственность). (подробнее - http://kyiv.sfs.gov.ua/baner/podatkovi-konsultatsi...

В уставе детально прописываете порядок продажи корпоративных прав - что продать можно только участникам - т.е. либо вы ему, либо он Вам.

После этого выкупаете за ту сумму, во сколько Вы сейчас хотите купить объект - минус предполагаемые расходы на суды (по аренде и по ДАБИ), которые он мог понести, т.к. этим будете уже заниматься Вы как директор ООО, и как 100% учредитель, при этом ООО владеет объектом недвижимости.

Данная консультация верна, если в реестра прав собственности в отношении Вашего объекта нет отягощений (фактически, запрета на отчуждение). Факт наличия судов с ДАБИ без "забезпечення позову шляхом накладення заборони...." не мешает Вам (я имею ввиду нынешнему собственнику здания) их распоряжаться (продавать, вносить в уст.фонд и т.п..)

По регистрации, представительству в судах и по бух.отчетности ООО сможем помочь (067716О8О5).

Подумайте над этим вариантом.

удачи. 

П.С. - проблемный ареднатор как третье лицо сможет участвовать с судах. Но безрезультатно для его требований, поскольку, как я говорил раньше, в отношении него только будет замена стороны в его договоре аренды.

02.06.17 11:59
Віталій

чому позика ""йде в розріз з нормами законодавства". не зрозумів.

02.06.17 12:05

Я мав на увазі комплекс "позика" + "іпотека" (з можливістю позасудового звернення стягнення на підставі виконавчого напису нотаріуса") - далі звернення стягнення у позасудовому порядку + потім реєстрація права за вами - за умови що все це буде у майбутньому (через рік), а чи буде за результатами розгляду позову до ДАБІ позитивний результат чи ні - отже, буде спірний момент щодо  2 поверху. Тобто, питання щодо другого поверху та реєстрація права власності на увесь будинок (1 та 2 поверхи) відстрочуються та не мають чіткого прогнозу.

Отже, якщо Ви готові взяти проблеми до себе, застосуйте запропонований мною варіант.

Звісно, і позика, і інші (та раніше запропоновані Вам варіанти в іншому питанні) окремо є повністю законні.

Але їх поєднання із врахуванням Вашої ситуації - тобто, коли ВИ ГОТОВІ ВЗЯТИ НА СЕБЕ ЧУЖІ ПРОБЛЕМИ - візміть їх найпростішим та найпонятнішим способом. 

Здоров'я! Вам перш за все, треба повідомити орендаря (щоб це зробив продавець від свого імені, з "повідомленням") про те, що продавцю негайно потрібна "Н-на" сума коштів, для таких-то справ (наприклад, погашення іпотеки). Після спливу 30-діб, Ви з продавцем навіть не отримавши ніякої відповіді від орендаря, можете укладати договір позики. З ОБОВ'ЯЗКОВИМ ПРОПИСОМ, ЩОДО ОБ'ЄКТА ЗАСТАВИ, СУМИ ВІДСОТКІВ, УМОВ ПОГАШЕННЯ ТА УМОВ ПЕРЕХОДУ ДО ВАС ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗАСТАВНИЙ ОБ'ЄКТ. З обов'язковим нотаріальним посвідченням цього договору.

Після цього орендар може оскаржувати в суді, будь-що, але Ви (тобто продавець) виконавши умови законодавства про пріоритетність прав орендаря. Тобто, йому було запропоновано продавцем, допомогти, він не давши відповідь, тим самим відмовився. Все! Ви можете діяти на власний розсуд! І суд буде на Вашому боці.

З.І.

Дякую за попередню оплату.І ще раз, раджу Вам пошукати гідного нотаріуса, не тих які діють по шаблону, толком нічого не знаючи. А, так би мовити, "з уявою", щоб він Вам склав такий договір позики, з урахуванням Ваших побажань (не суперечачих чинному законодавству), що оскаржуй не оскаржуй, судись-не судись, а результат один! Ви отримуєте те, що хочете, а продавець гроші. А орендар, в разі оскарження, нічого окрім збитків.)Успіхів Вам, та міцного здоров'я!

Похожие вопросы

Реклама
Мой ответ